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篇1
1、建立納稅評估模型
基本原理：按稅種設定，根據需要確定重點評估項目，通過評估軟件內設的公式，輸入房地產開發面積、銷售價格等相關信息，由評估模型科學地分析測算各項指標是否合格，初步斷定該企業是否存在涉稅問題。
注意事項：要選準企業的關鍵環節和因素；要本著簡要、科學、精確的原則。盡可能采用直線線性方程模型，可以避免制作過程中的繁瑣化傾向；要注意行業特點，收入、成本、費用配比關系，成本、費用的合理分攤。
2、納稅評估指標體系
根據房地產開發企業的的行業特點，確定如下特性指標。
A：收入指標分析
(1)按照開發項目繳納的稅收分析開發企業銷售額
開發產品的銷售額=該項目繳納的契稅額÷契稅征收率
=該項目繳納的營業稅額÷營業稅征收率
說明：查找并發現已售產品可能存在未及時結轉或隱瞞銷售收入問題。
(2)按照開發企業“現金流量表”的現金流量分析當期預售收人
預售收人流人量=經營性資金流入量－銷售收入資金流入量一收到的稅費返還
說明：查找并發現可能存在視同銷售未申報納稅、未按規定核算預售收入和未及時結轉完工產品銷售收入，以及通過往來科目隱瞞上述三項收入。
(3)按照成本結轉額分析銷售收入
銷售收入=銷售成本結轉額×(1+銷售利潤率+營業稅率)
說明：查找并發現可能存在結轉銷售成本與銷售收入不匹配，隱瞞收入；本公式中銷售利潤率可為本地區行業或被評估企業的銷售利潤率。
B：開發產品成本分析
(1)按照銷售收入分析銷售成本
實際結轉的銷售成本=銷售收入÷平均銷售價格×單位建設成本
說明：查找并發現可能存在收入與成本結轉不匹配，多結轉成本。
(2)按照項目銷售利潤率分析銷售成本
銷售成本=銷售收入÷(1+銷售利潤率+營業稅率)
說明：查找并發現可能存在未按規定結轉成本；本公式中銷售利潤率可為本地區行業或被評估企業的銷售利潤率。
C：開發產品的期間費用分析
單項費用率=單項費用÷期間費用×100％
財務費用率管理費用率銷售費用率
說明：查找并發現可能存在開發產品的財務費用未按規定資本化，進入當期費用直接稅前扣除問題；管理費用、銷售費用為按規定稅前扣除。各單項指標可參照本地區房地產行業平均水平進行分析。
二、開展房地產行業納稅評估
(一)評估的重點及難點――預售收入和成本核算
房地產企業存在問題最多的稅種是營業稅、企業所得稅和土地增值稅。如預售房預售定金未納稅、設多個銷售點、結轉滯后導致納稅不及時等等。
1、預售回款不及時申報，往來帳上做文章。
開發商在取得定金和預售款后不及時申報稅款仍是稅收征管的“老大難”。由于房地產大多數是采取“期房滾動開發模式”，當預售形成大規?；乜钪?，開發商可以將預售款的一部分打人各類公司的賬戶，其科目為“服務費”或“其他應付款”。由于預收款多以現金形式取得，開發商將其計人“應付帳款”，做為還款(與其它關聯企業)其它往來款。緩報銷售進度，為應計未計或少計收入做掩護，為開發項目的匯算拖延找借口。
2、混淆成本對象，人為加大成本費用，降低利潤。
由于房地產行業實行滾動式開發、連續性作業，具有開發工期長、時間跨度大、成本核算難的特點，企業在費用核算時混淆成本對象，有意在各成本對象之間進行調節，減少本期利潤，進行虛假申報。
綜上所述，要求我們在對該行業進行評估時，緊扣工期結算成本和企業預售收人兩個重點，從審核當期費用、完工進度、成本對象等難點人手，劃清各個核算年度的成本與收入，準確核算應繳納稅額。防止企業混淆成本對象，緩報工程進度，借機偷逃稅收。
(二)實施房地產行業納稅評估具體步驟
1、利用評估模型，人機分析、篩選，確定納稅評估對象
2、通過房地產行業納稅評估的指標預警值和人工案頭分析分析，確定評估疑點
篇2
當前，隨著我國房價的不斷上漲，政府出臺了不少政策以調控房價。其中，房產稅征管的改革在調節市場供需，促進房地產健康發展等當面均發揮了十分重要的作用，本文即針對我國房產稅征管的改革問題展開具體論述。
一、我國房產稅的發展及其征管現狀分析
1.我國房產稅的發展
我國房產稅的發展過程可以劃分為四個階段，具體如下所示：（1）建國后，我國政府于1951年頒布了《城市房地產稅暫行條例》，其標志著我國開始正式征收房產稅；（2）1973年，因為簡化稅制的緣故，政府將對企業進行征收的房產稅也并入到了工商稅計征；（3）改革開放后，我國于1984年展開第二步利改稅以及工商稅制的改革，把城市房地產稅分為了兩個部分，一是房產稅；二是城鎮土地使用稅；（4）1986年我國頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，自此我國正式進入了房產稅全面開征階段[1]。
2.我國房產稅征管現狀
當前，我國房產稅征管中還存在著不少問題亟待解決，具體如下所示：
（1）房產稅征政策存在不明晰之處，納稅主體難以確定
我國稅法中的相關規定指出：房產稅的納稅人是其產權的所有人或是承典人，而城鎮土地使用稅的納稅人是其使用權的所有人或是單位。若是產權的所有人或是承典人不在房屋所在地，城鎮土地使用權的所有人或是單位存在糾紛，則應是代管人、實際使用人或是單位進行納稅。但是在實際征管過程中，因為“所在地”這一概念未能夠清晰界定，導致納稅人之間存在扯皮的題，稅務機關難以確定納稅主體。
（2）稅務機關計稅依據確定難度大
當前，我國計稅依據主要分為兩類：一是根據房產計稅余值；二是根據按租金收入計征稅額。其中，在第一種計稅方式中，極易因為一些避稅行為，導致房產原值計價出現失誤。例如：一些企業的房產借著設備的形式計入資產，從而減少房產原值，實現避稅；一些企業通過不將房屋記賬、無條件提供給股東使用的形式，拒絕繳納房產稅。在第二種計稅方式中，因為稅源十分分散、隱蔽性強，因此征管的難度也極大。
（3）相關部門協稅護稅積極性小
房產稅的征管范圍十分廣，工作量也大，因此若是僅僅依靠地稅單位進行稅源監管，難免會存在不到位或是遺漏之處。從我國當前房產稅征管情況來看，“以地控稅、以稅節地”這一工作依舊處于一個摸索的狀態之下，部分地方因為缺少完善的部門協作與信息共享機制導致地稅單位很難及時獲得相應的房屋、土地登記、變動資料，導致房產稅的征管工作開展難度大大增加。
二、我國房產稅征管的改革對策分析
1.完善稅基評估機制
（1）完善評估主體的界定。立足于我國當前國情，建議設立準政府性質的專屬房地產稅稅基評估機構，一方面其屬于事業單位，另一方面其又能夠獨立于稅務部門，確保其評估工作更加公正。（2）做好房地產稅批量評估。隨著信息技術的不斷發展，建議利用計算機、GIS、GPS為房屋價值進行批量評估、實時跟蹤以及動態的分析，完善計算機輔助批量評估系統；若是在進行房地產稅評估時出現糾紛，建立采取單宗評估的方法重新進行評估，以增強準確性。
2.改進稅收征管方式
（1）構建以自主申報為主的稅收征管方式。在“兩稅”征管中，納稅人需進行自主申報，在房地產稅改革后，應沿襲該種方式，以培養自主納稅意識。在進行為法人組織所有的房產稅征管時，主要采取的是現行征管的方式，也就是按年計算、分期繳納，由地方政府確定設計的納稅期限；在進行為個人所有的房產稅征管時，主要采取的是自主申報的方式，通提交申報表、相應的減免稅材料，辦理納稅。（2）通過其他輔助征管方式進行補充。由于當前我國個人自主納稅意識有所欠缺，加上一些監管機制不到位，相關部門應構建房屋產權證年檢制度，對于欠繳房地產稅的個人或是組織，采取限制或是凍結產權證書的懲處方法。此外，可輔以委托代征、代扣代繳以及代收代繳等方式，規范稅收征管流程，加強征管管理。
3.建立社會綜合治稅網絡體系
針對我國地稅部門長期以來“孤軍奮戰”的現象，必須加強各部門的配合，通過信息共享、部門協作，實現房地產稅的高效、成功征管。（1）構建全國統一的房地產信息管理平臺。該平臺應通過全國聯網的方式，動態掌握各個地區的房價、房屋交易以及住房供求等信息，并且能夠直接查詢到每一個人或是家庭的房產信息。當前，我國部分省市已經建立了區域性的房地產信息管理平臺，但是需要進一步完善其信息的共享制度。（2）科學確定納稅人。在進行納稅人的確定時，除了要參考納稅人自主申報信息，還需通過多種方式自主收集相應的納稅信息。一方面，可通過國土部門以及房管部門，獲得相應的存量、新增房產信息；另一方面，也可通過民政、公安部門，驗證納稅人家庭成員關系，以確定相應的房產稅優惠政策。（3）采取成熟的稅源管理方式，通過“以地控稅、以稅節地”加強房地產稅管理，并抓好合不動產登記制度的落實機會，在電子地籍圖上疊加相應的應稅房產信息，以達到房產與土地稅源一體化管理的目的[2]。（4）在進行稅款征收時，具體應強化以下幾個方面的工作：一是稅務機關必須實現做好納稅人銀行賬戶信息的采集工作；二是稅務機關應和相關部門通力合作，構建房地產稅聯合控管機制。三是通過構建納稅人信用聯動體系的方式，不斷提高納稅人的自主納稅意識，對于欠繳房地產稅的個人或是組織，可由媒體相應的欠稅公告，并將其納入個人征信系統，以督促其及時進行相應稅款的繳納。
三、結語
綜上所述，我國當前房地產稅的征管過程中還存在不少問題，例如：納稅主體難以確定、稅務機關計稅依據確定難度大、相關部門協稅護稅積極性小等等，對此必須加強房地產稅的征管改革，通過完善稅基評估機制、改進稅收征管方式、建立社會綜合治稅網絡體系、完善稅收法治保障框架，增強房產稅征管系統的權威性與科學性。
參考文獻：
篇3
2011年1月28日，重慶、上海兩個城市率先進行了房產稅改革試點，我國首次在持有環節對個人住房征稅?？傮w看來，僅在兩個城市試點，試點范圍小，而且試點城市的房產稅政策溫和，涉及面窄，對推進房產稅改革的作用較為有限。從征稅范圍看，兩個城市的征稅范圍幾乎僅是針對增量房產，只有重慶針對存量獨棟商品住宅，而重慶市的個人自住獨棟商品住宅目前僅有3000多棟。較窄的征稅范圍一是導致稅收收入較少，對地方財政的稅收收入作用很小；二是僅針對增量房產征稅，不能體現對存量房征稅的問題，使房產稅的試點作用削弱。
（二）全國范圍內征收存在技術難題
首先，我國各地個人住房信息系統都不完善，給房產稅改革增加了難度。個人住房信息系統是房產稅征收的基礎，全國范圍內房產稅改革需要全國各地建立全面、實時和動態的居民個人房產信息系統，這不僅需要投入大量的資金和時間，此外還面臨體制的障礙。
其次，我國房地產評估機構建立不完善。我國評估人員匱乏，評估技術落后，評估機構的公信力也尚未達到標準。
（三）土地制度加大房產稅改革難度
我國的土地國有制引發了關于房產稅改革的爭議，我國的房地產是住宅私有而土地國有，住宅所有者只對土地擁有70年的使用權。土地國有制度使地方政府過分依賴土地財政，土地出讓金收入逐漸成為地方財政的第二大支柱。相比之下在現行房產稅制度下，房產稅收入占地方財政收入的比例很小，房產稅收入對增加地方財政收入的作用甚微。政府對土地財政的依賴導致對地方稅收的改革積極性不高，對房產稅的改革甚至有抵觸心理，這增加了房產稅改革的難度。
（四）稅收征管機制和民眾納稅意識均不健全
房產稅作為一種財產稅，屬于直接稅的范疇，而在征管上又不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但是房產稅就缺乏這樣的機制，只能靠“強收”，所以征收房產稅要建立在民眾良好的納稅意識的基礎之上。一方面我國目前的稅收征管機制是建立在對間接稅征收的基礎上，在設計上并不符合房產稅征管的要求。另一方面，我國民眾的納稅意識尚不健全，所以房產稅改革必須在征管環節進行精巧的設計，否則會出現的大量偷稅漏稅，甚至面臨大面積僵持的現象。
（五）特殊時期賦予了房產稅過多的功能
近年來，我國房地產價格不斷攀升，國家不斷出臺房地產市場調控措施。在這個時期進行房產稅改革試點，房產稅本身被社會賦予了過多的功能，例如房產稅能否降低當今不斷上升的房價、能否抑制投資性房地產需求等。在特殊的時期，進行房產稅改革讓房產稅背負了沉重的輿論壓力，這無形之中給房產稅改革造成了巨大的社會壓力，不利于房產稅在全國范圍內推進。
二、國外房產稅制度的概況及其特點
（一）國外房產稅制度概況
世界上很多國家征收房地產稅，各國在稅收制度的制定和征管過程中積累了豐富的實踐經驗，對我國的房產稅改革有很大的借鑒意義。表一為國外房產稅制度概況一覽表。
（二）國外房產稅制度特點
縱觀世界范圍內征收房產稅的國家，房產稅制度特點主要有：
1．房產稅是地方稅收收入的主要來源
世界上大多數國家的房產稅都為地方稅種，由當地的政府征收和管理。房產稅是地方政府收入的主要來源。例如美國房產稅收入占地方稅收收入的比重在70%左右，加拿大在90%左右，澳大利亞幾乎所有的地方稅收收入都來自房產稅。圖一為主要國家房產稅占地方稅收收入的比例。從圖中可以看出，西方國家房產稅收入占地方稅收收入的比例普遍較高，房產稅是地方稅的重要稅種，房產稅是地方財政的主要來源，而亞洲國家房產稅占地方稅收入的比例則相對較低。
2．征收目的明確
大多數國家征收房產稅的目的主要有增加地方財政用于提高當地的公共服務水平和調節貧富差距兩大目的。例如美國征收房產稅主要是增加地方財政收入，提高地方公共服務水平，而新加坡征收房產稅的目的主要是調節貧富差距，有些國家也以房產稅作為調控房產市場的輔助政策，例如韓國。征稅目的明確有利于減少房產稅征收的爭議，增加稅收收入使用的透明度，提高納稅人的積極性，同時可以有效地減少相關的稅收漏洞。
3．稅收要素設制合理
從征稅范圍看，大多數征收房產稅的稅基較寬，房產稅針對全民房產征收，同時對特殊群體（例如老人）設定優惠政策。寬稅基既能保證公平，又能夠保證地方政府的稅收收入，提供穩定的財政來源。
從稅率來看，各個國家的稅率制定方法都不相同，例如美國由各地政府結合當地的實際情況，根據當年的預算、應納稅財產的總價值、其他來源的收入等變量確定稅率，各個地方稅率不同，但都在0.8%-3%之間。英國則采用累進稅率從而更好的進行二次分配?？v觀各個國家的稅率，稅率普遍較低，稅率低可以降低單個納稅人的稅收負擔，降低稅收征管的難度。
除了少數國家以評估租金作為房產稅的計稅依據外，大多數國家的計稅依據都采用房產評估價值。因此大多數國家都配有完善的房產評估機制，包括高素質的評估人員、合理有效地評估方法、評估日后事項的處理機制。從而能夠公平公正的確認房產的評估價值，并有效地解決房產評估糾紛。
4．配套設施健全
為了配合房產稅制度，各國都有完善的個人住房信息系統、高效的房產評估部門，從而有效地控制房產稅稅源。住房信息系統包括房屋種類和數量、土地類型、估價的組成和變化、所有權等詳細信息。高效的評估系統主要是以信息系統提供的信息為基礎，查找所有可征稅的房產，同時確定其所有權、對所有的需納稅的房產進行評估并確定其價值。同時很多國家還設有房產評估糾紛辦公室，如果房主對評估價值有異議，可以向評估辦公室申訴。完善的配套設施為房產稅的征收奠定了基礎。
5．征管體系嚴密
各個征收房產稅的國家，在征收管理環節的制度設計都較嚴格。大多數國家都采用征稅軟件，房產稅的申報、登記辦理、征收和預測等一系列工作都可由其完成。例如美國，征稅官員會根據軟件系統計算的應納稅額，將稅單打印出來，然后寄給納稅人，也有些是寄給銀行等金融機構，由其代為征收。納稅人接到稅單以后，如無異議，按照稅單列明的應納稅款開支票，在規定時間內連同稅單一起寄回稅務機關，也有些委托金融機構代為繳納，很少有納稅人直接到征收機關上門納稅。此外對于逃稅人，各國家都會有高額的罰款，稅務部門還可以行使對房產的留置權和拍賣權。嚴密便捷的稅收征管程序，降低了稅收成本。
三、各國房產稅制度對我國房產稅改革的啟示
（一）明確征稅目的
目前我國房地產市場處于特殊的時期，房產稅在此時進行改革會被賦予過多的功能，相關部門要明確房產稅的征收目的，減少房產稅改革的輿論壓力。從世界上大多數國家的經驗來看，房產稅收入大多是地方財政的支柱，主要用于當地的公共服務。反觀我國現行房產稅制度，與OECD成員國相比（見圖二），房產稅占地方稅收的比例很小，對地方財政的作用極為有限，地方政府過于依賴短期的土地財政，因此我國房產稅改革應該注重房產稅地方財政的長期作用。此外一些國家房產稅也起到了調節貧富差距的作用，少數國家把房產稅作為房價的調控工具。因此，我國征收房產稅的主要目的應該是完善地方稅制，增加地方財政收入，稅收收入用于保障性住房的建設和公共服務，同時起到調節貧富差距、合理引導需求的作用。
（二）加大投入破解技術難題
首先，盡快完善個人住房信息系統。我國要以城市住房信息系統建設為重點、以房屋登記數據為基礎，建立部、省、市三級住房信息系統網絡和基礎數據庫，全面掌握個人住房的基礎信息及動態變化，為房產稅的征管提供技術保障。加快個人住房信息系統建設是一個龐大的系統工程，涉及到很多部門和單位。因此，建立全國聯網的個人住房信息系統需要多個部門的配合，國家方面應由住房和城鄉建設部負總責，地方上則由房地產管理局具體負責牽頭建立。在此基礎上，逐級成立全國住房數據庫建設領導小組，把民政、公安、社保、銀監、人民銀行、勞動和稅務部門等職能部門納入其中，各司其職，各負其責。同時個人住房信息系統的建立要注重明晰存量房產權這項工作，可以采用通過房屋普查、專項調查或補充調查等多種形式。
其次，從實踐經驗來看，征收房產稅的國家都設有專門的房產稅評估部門，負責房地產的評估。設立的房產評估部門可以隸屬于稅務機關，也可以獨立于稅務機關。相關部門設立后，要引進評估人員，這是最大的難題。所以一方面要加大對原有評估人員的培訓力度，提高素質，也可以從國外引進相關的人才。另一方面要培養新的房產評估人員，高校增設相關專業，同時注重實踐環節。此外，房產評估部門應該有相關的糾紛解決機制，征收房產稅后，房產評估糾紛事件會大量增加，評估部門要公平處理。
（三）合理設制稅收要素
稅收范圍的設定要兼顧合理與公平，目前試點的兩個城市主要是針對增量房產中的一部分進行征稅。世界上其它國家征收房產稅大多針對全民的全部房產，同時設有相關的稅收優惠，例如美國對老年公寓免征房產稅，在日本新建3層以上防火住宅5年內、新建其它住宅戶3年內都可享受半額不動產稅的優惠。長期來看，我國房產稅的征稅范圍不能僅針對一部分房產更不能僅針對增量房產征稅。鑒于公平，房產稅的征收范圍應該是全部的房產，但是為了不加重低收入者的負擔，可以制定相關的稅收優惠。從圖4看，個人一生30-50歲養房能力最強，養房能力最差的是靠退休金生活的老人。所以房產稅征收應該與養房能力相吻合，對于老人等養房能力差的群體設定稅收優惠或者免稅（見圖5），而對于養房能力強的群體可以穩定征收。
稅率的設定短期內可以參考美國的做法，首先人大授權國務院制定一個稅率范圍，在此基礎上，地方政府結合當地的實際情況制定合理的稅率。對于稅率的制定方法，地方政府可以參考美國，由財政收入、房產價值等數據計算稅率，也可以根據試點的經驗，在試點稅率的基礎上進行修改。長期來看，房產稅的稅率應該采用累進稅率，能夠在調節二次分配上發揮功能。
房產稅的計稅依據應該采用房產評估價值。從世界范圍看，大多數發達國家都采用房產評估價值，一些轉型國家如智利、捷克等按面積征收或混合計價法征收房產稅，也正在轉變。采用反映市場價值的評估價值比按照面積征收更公平且稅收收入更有彈性；若按套征收則容易出現假離婚、假分家等逃稅現象。所以長期看來我國房產稅計稅依據應該采用反映市場價值的評估值。
（四）建立科學的征管機制
目前我國的稅收體制是建立在間接稅的基礎上，所以首先要加快改革稅收體制，為房產稅的征收提供平臺。其次在完善個人住房信息系統的基礎上，鼓勵個人申報，從而可以有效地控制稅源并減少冗雜的程序。同時房產稅的征管要合理降低稅收成本，盡量避免出現試點時呈交大量證明材料的現象。我國房產稅的繳納可以參考新加坡，鼓勵納稅人通過銀行賬戶轉賬的方式，當然這需要金融等其他機構部門的配合。
為有效控制稅收漏洞，減少偷稅、漏稅現象，加強納稅人的納稅意識也至關重要。我國在所得稅制度日漸成熟的條件下，直接稅的稅收體系會得到很大改善，公民的納稅意識也會得到一定的提升。此外政府要加強宣傳，主要是對稅收目的宣傳，征收房產稅是取之于民，用之于民，稅收收入用于公共服務，無形之中會增強納稅人的納稅意識。
篇4
一、房產稅改革困境分析
（一）房產稅改革觸動多方利益分配
在現行房產稅征管體制下，利益分配格局已基本固化，不同利益主體間的博弈為改革帶來了主觀方面的巨大阻力。一是中央和地方之間。1994年分稅制后稅收管理權高度集中于中央，地方稅體系建設相對薄弱，地方政府缺少主體稅種，導致土地財政模式形成，對房產稅改革積極性不高。2014年我國一般財政收入為75876.58億元，房產稅1851.64億元，僅占2.4%，而同期國有土地使用權出讓收入42606億元，是房產稅收入的23倍。如果要通過改革矯正土地依賴癥，使得房產稅逐步成為地方穩定財源，地方政府必將維持現狀與中央政府間展開博弈。另一方面，根據受益性原則，地方政府對公共產品和服務投資力度越大，公共設施和公共服務越完善，房產市場價值越高，基于房產市場價值征收的房產稅收入也越高，反過來為地方政府維持公共產品和服務提供財力補充，形成良性循環。而我國房產稅對地方財政收入貢獻微薄，難以充分發揮房產稅促進公共服務水平提高的作用。二是既得利益者和中低收入群體之間。既得利益者是房產和土地的主要持有者，相對于中低收入群體而言，能夠直接左右房價的走勢，對房產稅政策的變更施加壓力。來自這些既得利益者的阻礙和反對，正是掣肘改革前行的阻力。由于房地產相關稅費經提高房屋價格轉嫁由購房人承擔，如果不優化設計稅制就直接征收房產稅，納稅人納稅痛苦感明顯，容易產生抵制情緒，納稅遵從度不高。2011年以來滬渝房產稅改革也主要只針對增量住房、獨棟商品住宅和高檔住房等，沒有涉及存量住房及普通住房，始終沒有觸及改革核心。
（二）房產稅征管面臨多重挑戰
目前房產稅稅收環境也不容樂觀，征管手段相對落后、信息化專業化程度低及配套制度相對欠缺的現狀為改革形成了客觀方面的困難。一是房產稅基礎信息不全面。加快推進不動產登記制度的落實是房產稅改革的重要基礎工作，實現不動產信息聯網有利于測算全國房產稅整體規模，為深化改革提供數據支撐。按照國土資源部的統一部署，我國不動產登記信息管理基礎平臺建設正在穩步推進中，但目前仍處在起步建設階段，沒有形成全國性的房產稅信息管理系統，難以準確掌握居民房產信息。單純依賴“一人盯多戶”征收模式，因信息不對稱導致的稅款流失現象難以避免。二是房產稅評估制度不健全。房產稅評估制度是房產稅制中的重要組成部分，也是房產稅實際征收過程中最重要的征管工作?，F行房產稅以房產原值或租金為計稅依據，導致房產稅稅收彈性低，難以體現市場經濟活動中房產價值變動。而以房產評估價值為基礎，既能客觀地反映應稅房產的真實價值，合理確定納稅人的稅負水平，也有利于房地產資源的有效利用和配置。這也是國際上通用的做法，應用于美國、加拿大等國家。因此，逐漸健全房產稅評估制度是下一步改革必須攻堅的難題。三是房產稅監管措施不完備。我國房產數量眾多，情況復雜，隨著房產價值飆升，房產稅實際逐步演變為一種特殊“消費稅”，極易造成稅款轉嫁，如果后續監管保全措施不健全，納稅人不遵從成本很低，會加劇征管難度和稅款流失程度。
二、房產稅改革路徑探析
房產稅作為財產稅的重要組成部分，對完善地方稅系、增強地方政府財力、引導房地產業健康發展有著不可或缺的作用。面對現有困境，唯有積極應對。本文試圖對房產稅改革路徑進行探析。
（一）提高房產稅征管信息化水平
房產稅改革必須在對居民房產基本信息全面掌握的基礎上逐步推進，因此要做好以下工作：一是繼續推進不動產登記信息管理基礎平臺建設，將分散在國土、稅務、城建等部門的不動產數據信息進行集成整合，形成全國性的不動產登記數據庫，并通過信息依法依規互通共享，建成全國性的房地產稅信息管理系統，提高征收效率，防止稅款流失。二是以立法形式建立完善不動產申報制度，明確納稅人申報義務和申報規范，在不動產發生新建、購置、改造、產權轉移等事項時如實申報，并使申報信息與房地產稅信息管理系統銜接整合，提高基礎數據的完整性和準確性。三是繼續打造實體辦稅、網上辦稅、移動辦稅三位一體的綜合性征收管理平臺，提高網上辦稅、移動辦稅的服務質效，增強稅前宣傳輔導和稅后權益維護力度，為納稅人提供自由選擇的申報納稅方式及方便快捷的完稅情況查詢和完稅憑證出具，改善納稅人辦稅體驗，提高納稅人稅法遵從度。
（二）建立房產稅價格評估機制
建立完善的房產價格評估機制主要從以下幾方面入手。首先應明確評估主體。與社會評估機構和稅務部門主導房產評估相比，設立地方政府指導下的獨立房地產評估機構更加可靠。房產稅評估機構與稅務部門及房地產管理機關同等級別并建立共同聯動機制，既保證稅收征管、房地產管理與評估工作相互獨立，互相監督制約，又能共同協作、保證評估的公平性和透明性。其次要完善評估方法。世界通行的房地產價值評估方法有市場售價比較法、重置成本法、收益現值法三種，分別適用于不同性質的房產。稅務部門在稅基評估時，應根據不同應稅房產選擇評估方法，使評估結果既能夠考慮經濟波動和通貨膨脹情況，又能結合經濟周期進行動態調整，以提高房產價值評估的準確度，確保房產稅負真實公平。最后要建立評估爭議解決機制。規范房地產稅稅基評估爭議的處理流程，明確評估機構、評估機構管理部門、復議管理部門、訴訟管理部門等主體職責，嚴格依法依規管理，保護納稅人的合法權益。同時，在復議和訴訟程序流程設置上引入復議前置。
（三）制定相應配套政策推進改革進程
為減少改革阻力，切實推進房產稅改革，配套政策的制定十分必要。一是建議在穩定總體稅負的前提下，配合稅收結構優化，合理應用稅收抵扣減免政策，包括界定扣除項目及減免人群。如對購房者在購買房時已繳的土地出讓金和相關稅費應適當扣除，避免重復征稅；同時對中低收入階層、特殊行業房產實行稅收優惠等。二是在傳統的扣押查封保全方式外，根據房產稅征收的特殊性，探索創新房產稅保全措施。可考慮在房屋流轉環節設置，將納稅情況作為產權轉移的前提，如上海房產稅改革試點規定“應稅住房發生權屬轉移的，原產權人應繳清房產稅稅款”；也可考慮與房產坐落范圍內準公共物品（如教育、醫療、交通等）的提供與受益相結合，由于準公共物品的使用和消費往往與當地房產價值呈高度正相關，可規定“享受當地教育時需出示房產稅繳納情況”，以實現對納稅人納稅情況的監督。三是提高房產稅收入的使用與管理水平，如規定房產稅收入專項用于當地基礎設施建設，讓納稅人從地方公共服務水平提高的過程中受益。確保隨著改革推進，地方政府提供的公共服務質效明顯提升，形成良性循環，最終實現房產稅補充地方財力、改善地方公共服務水平的目的。
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一、房產稅的基本理論闡述
（一）房產稅的基本屬性
1.房產稅是對特定財產征稅。房產稅是一種針對特定財產設置的稅種，通過稅基和稅率的調節，合理引導資源流向，充分發揮土地資源的效益，實現帕累托最優。所以，房產稅并非一味地打壓房價，也不是觸動居民的基本住房保障，而是針對房地產投機行為，引導投資，調節收入。
2.房產稅對保有環節征稅。房產稅實質上是國家憑借政治權利，依據法律規定向不動產保有環節的所有者或使用者征收的稅負。因此在法律上房產稅的征收體現的是人與人之間的關系而非人與物之間的關系。
3.房產稅是地方稅的主體稅種。對于大多數國家來說，房產稅是地方財政收入的主要來源之一，并直接用于科教文衛等公共支出。因此，房產升值的多少直接影響著地方公共服務質量的優劣，對本地區的房產進行課稅，顯示了負稅與受益對等的原則，企業和住戶在享用政府提供高質量的公共服務的同時，應該承擔相應的納稅義務。
（二）房產稅的功能屬性
1.調控房價
房產稅的征收將直接增加住房成本，一方面指導人們轉變住房形式（如以租代購），降低住房市場的需求；另一方面，直接剝離住房投機者一部分利潤，抑制投機行為，增加住房市場的供給。從這兩方面綜合來看，房產稅將導致住房價格下降。
2.增加財政收入
房產稅具備“取得財政收入、籌集公共資金”的功能，按照“受益——成本”的分攤法則，企業和個人享受政府提供的公共服務，就要承擔相應的義務。企業和個人在享受政府提供的教育、醫療、社會保障等公共服務的同時，就要承擔相對應的義務，例如繳納稅收，在住房上就表現為房產稅，這符合公共財政理論關于稅收內涵的界定。企業和個人繳納房產稅，可以增加稅收收入，增加地方財政收入，為政府增加公共服務支出提供物質保障。因此，房產稅的增收功能成為政府征稅的基本依據。
3.調節收入分配
房產稅是財產稅，對不動產進行征稅，但是稅收來自于納稅人的收入，這實際上是一種收入再分配。因為房產稅直接面向納稅人征稅，稅負不易轉嫁，征稅過程便是收入再分配的過程。此外，政府在宏觀調控中，通過轉移支付對社會財富再分配，進而達到調節收入分配的目的。
（三）房產稅征收依據
1.溢價回收說
按照Henry George的說法，土地價值的增值取決于兩個因素，一是人口的增長，二是土地條件的改善，即由于公用設施的改進帶來的土地價值增值。因此在經濟社會發展的過程中，房產價值增值實質上是土地價值的增值在房產上的體現，政府理應回收土地價值增值的部分。
2.房地產市場的失靈
“市場失靈”主要是由于不完全競爭、外部性、信息不對稱等因素導致市場不能有效提供商品和勞務。房地產市場的失靈，其原因主要為：國家對土地的壟斷及其自身的不可再生性導致土地市場競爭是不完全的；房地產外部性中的價格效應對房價產生直接影響；房產交易過程中的信息不對稱等?！胺康禺a市場失靈”直接導致資源配置無效、宏觀經濟波動。因此，需要政府運用稅收調控手段來維護市場秩序并推進房地產市場的健康發展，而房產稅是一種有效的手段。
二、房產稅的相關國際經驗
1.房產稅是地方主體稅種，是地方財政收入的主要來源
國外的房產稅大多數屬于地方稅種，由地方政府征收和管理，房產稅是地方財政收入的主要來源。美國的房產稅收入約占其地方財政收入的30%，占稅收收入的50%～80%，成為地方政府最大和最穩定的收入來源。在英國，房產稅是最大的地方稅種，更是地方政府財政收入的重要來源。例如在英格蘭，45%左右的本級收入來源于房產稅。據統計，16個經濟合作與發展組織國家的房產稅收入占地方財政收入的比重平均為43%，加拿大、新西蘭等國的房產稅收入在地方財政收入中也占據著較高的比重。
2.在保有環節征稅，納稅人為所有者或使用者
不同國家和地區對房產稅的納稅人有著不同的規定，但大都是以房產的所有者或者使用者為納稅人。在美國，擁有房地產的自然人和法人為納稅人。而荷蘭房產稅的納稅人是房產的消費者或使用者，英國則是年滿18周歲的房產所有者，日韓兩國都是房產的所有者，中國臺灣地區規定房屋的使用者或承租者為房產稅的納稅人。
3.稅基設置合理，房產評估體系健全
從征稅范圍來看，房產稅的稅基較寬，房產稅征稅對象為全民房產，甚至是設備和設施，對特殊群體（比如老人）設定優惠政策。這樣既保證了公平，又保證地方稅收收入，提供了穩定的財源。征收房產稅時，設立財產評估機構，包括財產登記和信息管理，也是世界各國的的通行做法。英德等國為有效評估房地產的計稅價值，專門設立了房地產評估機構和專業評估師，而美國則在各地設置評估官，并與征收機構相分離，委托社會評估機評估，提高了財產評估的效率和準確性。
4.擁有嚴密的監管體系
征收房產稅的國家，征管環節具備較為嚴格的制度設計。大多數國家都采用征稅軟件，簡單快速地完成房產稅的申報、登記辦理、征收和預測等一系工作。在美國，征稅官員根據征稅軟件計算出應納稅額，將稅單交給納稅人，或交給金融機構，由其代為征收。納稅人如無異議，在規定時間內繳納稅款。征稅機關對于偷逃稅款有嚴厲的處罰措施，降低了稅收成本。
三、國外房產稅對中國的政策啟示
中國目前房價高漲，中央采取了一系列調控措施抑制房價過快上漲，但作用十分有限，甚至還助推房價持續上漲，或者引發一些社會問題，如夫妻雙方為逃避繳納二手房交易稅，選擇假離婚。這本不是中央出臺房價調控措施的初衷，但上有政策下有對策，必須采取多種措施，從根本上調控房價，同時把社會影響降低到最小程度。國外房產稅的一系列經驗值得我們去借鑒，對于中國房產稅改革也有很好的政策啟示。
1.培植房產稅為地方主體稅種
房產稅的國際經驗表明，房產稅成為地方主體稅種是大勢所趨。在中國，房產稅相對于增值稅、消費稅等稅種，地位較低。2009～2012年，中國房產稅收入占地方稅收收入的比重分別為3.07%、2.73%、2.68%、2.90%，這遠遠低于增值稅、消費稅占稅收收入的比重，與發達國家和地區房產稅占地方稅收收入的50%左右顯然存在較大的差距。房產稅的稅源便于區分、征稅對象穩定，地方政府可以采取有效措施，監控本地稅源，提高征收效率。中國目前正在進行房產稅改革，地方政府可以采取有效措施提高房產稅收入，發揮房產稅的優勢，將房產稅培植為主體稅種，使房產稅成為地方財政收入新的增長點。
2.完善產權制度，確定納稅主體
中國房產稅的納稅人是房產取得和所得的單位或個人，根據房產稅的國際經驗，房產稅的納稅主體都有明確的房屋產權制度，將房產的所有人或使用人作為納稅主體，更能加快房產的流轉，體現效率原則。目前，中國亟需完善個人住房信息系統，推行房屋登記實名制，建立部、省、市三級住房信息系統網絡和基礎數據庫，全面掌握個人住房的基礎信息及動態變化，為房產稅的征管提供技術保障。加快個人住房信息系統建設是一個放大的系統工程，牽涉到民政、公安、人力資源和社會保障部門、人民銀行、銀監會、稅務部門等眾多職能部門，各個部門必須通力合作，各司其職。同時要注重明晰存量房產權這項工作。明晰產權是為了更好地對房產征收房產稅，及時掌握空置住房信息，確定房屋產權歸屬，完善納稅人制度。
3.擴大房產稅稅基，建立健全房產稅減免稅制度
當前，中國主要對“城市、縣城、建制鎮、工礦區”的房產征收房產稅，這極大地限制了房產稅作用的發揮。根據國外房產稅的征管經驗，房產稅要對房產本身和土地增值征稅，而中國在這方面做得還不完善。中國要拓寬房產稅的征稅范圍，逐步把城市自由居住用房和事業單位用房也納入征稅范圍，要更加注重對存量房征稅，對空置房征收高額房產稅，增加房屋持有成本，增加房產市場投放，擴大市場供給，滿足日益增長的房產市場需求?？梢愿鶕€人養房能力設置稅率，對于初期購買者和老人制定稅收優惠，把房屋折舊和房產升值考慮在內，創建房產專業評估制度，根據房產市場價值征收房產稅，完善計稅依據。實行房產稅累進稅制，高收入者多納稅，低收入者少納稅甚至不納稅，真正體現稅收的公平原則，實現社會公平正義。
4.完善房產稅的配套措施，加強稅收征管
國外的房產納稅已經成為完善的稅種，稅制頂層設計嚴格，對偷稅、漏稅行為處罰措施嚴厲。當前中國的房產稅改革要想順利推進，必須以較高的稅收征管水平和良好的稅收管理體制為依托，正如賈康（2012）所說，開征房產稅需要有產權登記與保護、信息管理與溝通、征收管理等方面的專業力量和條件。中國應該完善個人住房信息系統，鼓勵個人申報，降低稅收征管成本。在頂層設計上，稅制制定應該合理，完善稅收法律法規，嚴厲打擊偷稅、漏稅行為。此外，還應培養納稅人的納稅意識，減少偷漏稅現象，控制稅收漏洞。增強稅務工作人員的業務技能，配備評稅或估價專業人員以應對房產稅征收和管理的復雜性。
四、結論
我國實行房產稅制時間較短，現有的制度當中仍存在著較多的不足，我國房產稅的改革是一項長期艱巨的任務，在全國范圍征收房產稅還面臨著諸多障礙。因此，我國的房產稅的改革要在借鑒國際房產稅的成功經驗的基礎上，根據自身實際情況，合理制定房產稅制度，更好地推進房產稅改革，抑制當前過快上漲的房價，嚴厲打擊房地產投機行為，增加房產市場供給，滿足房產市場需求，加快經濟適用房建設，實現“住有所居”的目標，調節收入分配，縮小收入差距，實現社會公平正義，早日實現中華民族偉大復興的中國夢。
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二是存在征管不到位的現象。因“兩稅”占地稅收入的比重偏低，屬于零散型小稅種，且征管難度較大，檢查過程費時費力，容易被忽略?；鶎佣悇諜C關一般選擇在年度匯算清繳時結算，日常檢查大多不深入。
三是存在人為修改信息的主觀因素。在征管數據平臺中，信息錄入、修改門檻過低，存在人為造假的空間。如“兩稅”目標管理考核時，為了考核過關，管理員按已征稅額，人為修改征管信息平臺內數據，使得“兩稅”信息嚴重失實。
四是企業故意隱瞞計稅依據的真實性。未按稅法有關規定將土地使用權計入房產原值，漏繳房產稅，企業新增土地使用權未納土地使用稅，企業新建辦公樓的初次裝修或進行房屋改造支出未計入房產原值，少繳房產稅，企業新建辦公樓的初次裝修或進行房屋改造支出未計入房產原值，少繳房產稅等。
五是存在日常欠稅管理漏洞。近幾年，由于稅收任務下調，地方稅源相對充裕。而流轉稅實行“以票控稅”后，很少形成跨年度欠稅，“兩稅”新欠現象相對增加，并成為調控的“主力”?；凇扒謇砼f欠，不能形成新欠”的考核要求，新增欠稅游離于系統管理之外，能否及時足額征繳主要依賴于管理員的素質，且資料收集、傳遞、保管和人員換崗過程，都較易造成稅源流失。
二、確?！皟啥悺痹u估的質量與效率
（一）信息比對鎖定案頭評估
遵循“從點上發現問題，從線上分析問題，從面上解決問題”的工作思路，對企業自查填報的表格和資料進行匯總，比對邏輯關系，發現錯誤通知修改或重新填報；將企業自查申報的涉稅信息與系統內“兩稅”信息進行比對；將企業自查申報信息與日管中，特別是征收管理臺賬中的登記信息進行比對。對企業應登未登記、應變更未變更、登記數據不實、應繳而未繳或未足額繳稅等錯誤信息，統一進行了更正，逐戶填寫“兩稅”稅源（變更）登記表。
（二）疑點復核確保數據準確
針對評估比對發現存在重要疑點、與日常掌控的信息誤差較大的企業進行了下戶核查。而對有可能存在問題的企業列入待核查企業序列；對稅企雙方存在爭議的涉稅情況，由各稅務所轉入日常檢查；對未發現問題的企業，按照不低于總戶數20%進行抽查。復核、更正對企業的相關信息登記，彌補上一階段的不足，確保了與系統數據對應和匹配。
（三）歸檔建制科學規范管理
按照規范化管理要求，各稅務所對“兩稅”相關資料進行了整理、歸類和建檔。統一制訂了目錄，建立起規范的管理臺賬；加強“兩稅”信息的動態管理，明確了凡下戶必查“兩稅”信息的管理規定；制定了《征管檔案一戶式管理辦法》，進一步完善了對“兩稅”信息的管理內容。
三、利用數據融合與增值，適時比對做好預警反饋
（一）風險排查，找準薄弱環節，做到“分級負責、評估預警”
依照《征管法》規定和分類改革方向，調整征管崗位和流程，確定“兩稅”評估的重點部位，充分運用現代化稅收管理手段，將已普查清楚的稅源底子如應稅土地面積、應納稅款、土地座落地、房產原值、租賃情況等逐戶輸入計算機；實行“巡查制”，要求管理員日常加強巡查。對稅源信息進行一戶式的風險排查，實施風險監控，對存在問題及時處理與預警反饋。
（二）更新信息，建立信息交換平臺，實行長效采集機制
稅務機關要依托征管平臺，加強同國土、建設、房產等部門溝通與協調，加大信息交換獲取力度。對企業房產和土地使用情況，定期核對調查，及時更新基礎信息，做好跟蹤管理防范風險。當前，稅務部門應借助現有社會上的資產評估力量，著手建立一個高水平、不以盈利為目的的財產評估機構。這樣既可降低財產評估費用，又可保持評估的權威性和公正性，為房產稅、土地使用稅提供較為準確的計稅依據。
（三）運用“人+機”模式，強化數據利用
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一、遼寧省二手房稅基核定的現狀
目前，遼寧省地方稅務局二手房交易的稅收征收以就近方便納稅人為原則，分別在市、縣房產交易大廳派駐人員設立地稅窗口受理涉稅事宜。在辦理涉稅事宜時，納稅人須持房產轉讓合同、房屋價值評估報告、身份證件復印件等有效資料辦理二手房納稅申報。其計稅依據主要有以下三種：
（一）據實申報征收。納稅人如實申報辦理納稅事宜的，稅務機關依據房產轉讓合同據實征收。
（二）評估申報征收。對于協議交易價格明顯偏低的，稅務機關結合實際情況，要求納稅人到房產評估機構進行評估，持評估報告進行納稅申報。
（三）稅務機關核定征收。對于評估后價格明顯偏低的，地稅機關依據稅法相關規定，對二手房進行核定征收。
二、二手房交易稅基存在的問題
國家有關部委、財稅部門相繼出臺了二手房稅收調控政策，從實施效果看，二手房稅收政策越來越暴露出調控能力弱、涉及稅種多、減免優惠繁、稅源監控難、征管漏洞大等問題。具體政策復雜性估計不足、政策針對性不強、延續性較短，導致在政策執行過程中出現一定的問題和缺陷，主要表現在以下幾個方面：
（一）房產交易價格難以核實，稅負公平性缺失。二手房是以交易金額為計稅依據，為逃避稅收，納稅人往往隱瞞其實際交易價格，做成“陰陽”兩份買賣合同，或用其他手段取得價值較低的房產評估報告，蓄意致使房屋成交價格遠遠低于市場價格。此外，相關部門沒有制定較為合理的房產稅基核定標準，稅收執法出現彈性，致使納稅人對執法的公正性產生懷疑。
（二）稅收優惠、減免項目難以界定。一是家庭唯一生活用房界定難。僅憑稅務部門力量不能確切掌握證據資料，房管部門也沒有現成的歷史資料可供查詢，各地房管部門信息不能共享，深入調查難度較大。對此稅務部門在家庭唯一生活用房方面難以界定，這就造成二手房個人所得稅征免上存在著稅收流失與損害納稅人合法權益相沖突的現象。二是減除項目金額認定難。根據《國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知》（財稅[2006]75號）規定，2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的非普通住宅對外銷售，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。這項稅收政策中購買房屋的價款較難確定，以前辦理房產證不需提供稅務發票，購買人大多都沒索取發票；開發商除非購買人索取一般也不開具發票；即使以前有發票，有的購買人因保管不善而丟失，而稅務部門對銷售不動產發票未進行單獨管理，不易查找，還有許多單位集資建房，這些房產即便實行房改后也大多沒有稅務發票。三是真假贈與難以甄別。對贈與中的親屬關系、繼承權屬等關系的甄別，單憑稅務部門是難以核實清楚的，且核實需花費大量的時間和精力，致使那些表面屬于贈與而實質上具有交易性質的假贈與行為，只需經過公證，就可在二手房交易中免繳營業稅、個人所得稅等主要稅收。
（三）信息共享體系不完善。二手房交易涉及地稅、房產、工商、物價等多個部門，由于種種原因，二手房交易未建立相應的信息傳遞機制，信息交流不暢，不能做到信息共享；部門間配合不夠，各管其事，缺乏相應的聯合控管制度；稅源登記檔案和稅源數據庫缺失，從而失去了本應掌握的前期主動權。
（四）二手房交易缺乏有效監管。鑒別房屋買賣合同真實性的權力機關不明確；房屋轉讓過程中的鏈條機制以及相關部門之間的權力與義務不明確；某些評估機構因利益驅動進行不實評估；負責二手房稅款征收的稅務干部權限過大，導致人為暗廂操作、“人情稅”、“關系稅”等不規范執法行為的產生。這些問題的存在，既損害了國家的利益，也破壞了稅法的剛性。
三、二手房交易稅基不實的成因分析
（一）缺乏統一、科學、合理的計稅依據核定方法。二手房具有獨特性、唯一性，受位置、年限、樓層、朝向、房屋現狀等因素影響，二手房價值千差萬別。沒有統一、科學、合理的二手房計稅依據核定方法，僅靠房屋買賣合同、房產價值評估報告來核定二手房計稅依據，會致使稅務機關稅款征收處于被動地位。
（二）納稅人主觀避稅嚴重。無論稅收公正、公平、合理的程度如何，對于納稅人而言，征稅都是一種直接的經濟利益分配。因此，納稅人采取了“陰陽合同”、做低房產評估價格、賄賂稅收征管人員等各種不法手段，以達到少繳稅款的目的。
（三）評估機構利益驅動。當納稅人申報的二手房交易價格相對較低時，稅務機關要求其提供房產評估機構的評估報告。但現行房產評估市場不規范，評估機構為了搶拉業務不按規定評估，致使評估價值和真實市場價值的誤差較大，不同評估機構對同一房產評估結果不同的現象時有發生。
（四）稅務機關專管干部權限分散。統一、科學的二手房稅基核定方法的缺失，評估報告由稅務人員人工審核，計稅依據核定彈性空間過大，客觀上致使在二手房稅款審批、核定、征收過程中稅務干部主觀執法隨意性、人為因素干擾、甚至是“權力鏈”現象的產生，滋生腐敗。
（五）稅收宣傳缺乏力度。納稅人甚至部分稅務人員對二手房交易稅收知識缺乏基本了解，致使納稅人對稅收征管有抵觸情緒。此外，對二手房交易中通過虛假合同進行虛假申報、假贈與騙取稅收減免等違法行為的查處、案例分析、以案說法宣傳力、震懾力不夠，導致納稅人甘冒違法風險。
四、二手房稅基核定及稅收征管的對策選擇
稅務機關應以“政府主導、部門協作、信息共享、項目控稅、統一計價、聯合辦公”為原則，全面引入分級分類最低計稅價格管理辦法，推行房地產稅收征管一體化模式。
（一）二手房計稅價格的核定設想
按照房地產評稅原理，在測算二手房基準價格和價格影響因素修正系數工作的基礎上，核定出二手房交易最低計稅價格，稅務機關用核定結果與納稅人申報價格相比較，按照“就高計稅”原則確定計稅價格，若納稅人申報的房屋銷售價格高于核定后最低計稅價格，則按納稅人申報的銷售價格計算征稅；若納稅人申報的房屋銷售價格低于核定后最低計稅價格，則按最低計稅價格計算征稅。設想的二手房最低計稅價格核定方法如下：
1、計算公式：計稅價格 = 基準價格 × （ 1 + 相應的修正系數之和）× 建筑面積 ― 應補交的土地使用權出讓金
2、二手房交易基準價格的確定。由政府部門牽頭，抽調建委、房產、國土、物價、稅務等相關部門人員組成調查組，分別對所屬街道、地段、樓盤大小、樓層、房屋陳舊等一系列房產價格進行一次全面普查評估。制定出分用途、分區域多級二手房基準價格，如：一級區甲等地段，三級區丙等地段，并以此作為二手房計稅價格的核定基礎。二手房基準價格以一年或兩年為期進行調整，以適應市場價格變化，為增強其透明度，基礎價格須責成某一部門在每次調整后3日內對社會公示。
3、住宅用途、區塊的劃分。按照用途將二手房地產分為住宅、商鋪，住宅劃分為小區住宅和非小區住宅；商鋪分為主街道商鋪、中小街道店面、小區店面。按照區塊劃分二手房范圍，小區住宅細化到各小區名稱；非小區住宅細化到路、街等自然地名、地域。計稅價格確定到小區或街道，參照修正系數，精確計算到戶。商鋪以路段分類確定，以所處道路（街、小區）為基礎,劃分路段（以兩個路口之間為一個路段），再按路段進行商鋪分類確定計稅價格，再參照每間商鋪的修正系數，計算到每一間。
4、修正系數的建立。修正系數的作用是在計稅價格的基礎上精確計算到當期每一戶(間)的計稅價格，修正系數須對社會公示。修正系數應包括：
（1）經濟浮動系數：適用于物價浮動、宏觀經濟政策實施、政府大型項目建設、市政規劃出臺而對房地產價格產生的突然性影響。該系數由政府會同相關職能部門確定，每季度調整一次，以減少基準價格滯后性、持續性所產生的影響。
（2）土地使用權年限修正系數。
（3）建筑物成新修正系數：二手房折舊時間原則上以房屋產權證上登記的時間為準，按每年2.5%的折舊率計算折舊。
（4）建筑結構修正系數：磚混、框架。
（5）樓層（商鋪的相對位置）修正系數。
（6）朝向修正系數。
（7）輔助用房修正系數：指的是車庫、車位、儲藏室、地下室、閣樓等。
（8）環境修正系數：典型小區或高檔住宅、城市規劃、周邊交通、社區服務情況。
（9）其他因素修正系數：指的是每套住宅的建筑質量、室內裝修以及保養狀況產生的差價，必要時，由評估人員進行適當的修正。
（10）應補交土地使用權出讓金調整：指的是以劃撥方式取得土地使用權，交易過戶前必須補繳出讓金，將土地使用權取得方式由劃撥改為出讓，此調整項目為總額調減，非比例系數。
（二）發揮稅收調控職能作用，審慎出臺二手房稅收措施
財稅部門應當重新思考現行二手房稅收政策實際調控功效，審慎出臺二手房稅收優惠政策措施。在充分調研基礎上，盡快制訂出臺《房地產行業稅收征管辦法》，《辦法》應當重點涵蓋二手房交易環節稅收政策和管理措施，強化監督管理，嚴格審核流程、規范減免程序、加大打擊力度，以達到規范房地產交易市場、健全二手房稅收征管的目的。
（三）加強申報審核，有效控制虛假交易
針對二手房交易中出現的“陰陽合同”避稅、現時交易延期辦證、假贈予真買賣暗箱操作等情況，應采取有效措施積極應對。一是核對交易手續，加強基礎管理。加強同房管部門的信息共享，對明顯低于目前市場成交價格進行交易的，要聯合房管部門開展調查。二是核對交易年限，加強稅源管理。對免繳個人所得稅的二手房交易納稅人，按買賣協議認真核對協議簽訂的時間。三是核對賣方身份，加強源泉控管。對一些專業“倒家”，建立稅源監控臺帳，切實加強稅源控管。四是核對交易合同，加強納稅申報審核。在審核合同真實性的基礎上，推行“雙重申報、第三方制約”的辦法，稅務機關可制定相關二手房信息數據統計表，如“二手房交易基礎信息申報表”，在表中詳列關于二手房、買賣雙方、見證人或中介人的詳細信息，買賣雙方、見證人或中介人均須對所提供的信息出具真實性聲明，而從提高申報治稅的震懾力。
（四) 部門協調配合，加快建立信息平臺，促進房地產稅收一體化管理
為了使房地產信息資料在部門間更好地傳遞，稅務機關應盡快建立二手房交易征收管理系統，科學設置參數并及時更新，自動生成房產交易最低計稅價格和相關信息，實現對二手房交易稅收征管的科學管理。建立稅源信息數據庫，采取一房一戶一檔形式，創建完整的稅源信息檔案，力爭達到只要在相關系統中輸入當事人的基本信息，就能查詢出該人及其家庭在市內及外埠的房屋登記情況。充分利用現有的設備和資源，由地方政府牽頭，協同財政、地稅、國土、房產、規劃等部門，以房管部門現有信息為基礎，建立房地產信息交換平臺，進行數據集中整合，逐步實現省級房產廣域信息聯網，以達到數據統一開發、集中處理、信息共享、綜合利用的最終目標。各部門間應加強交流與協調，及時傳遞稅款征收和土地、房產等權屬證件的相關信息。地稅部門應對各部門提供的信息及時整理、歸集、比對，并將結果及時反饋到相關部門。定期召開職能部門聯席會議，通報情況、反饋信息、研究對策。
（五）成立二手房交易價格參數專項組
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一、房地產稅制改革的意義
（一）解決重流轉、輕保有的弊端
我國現行房地產稅種及與房地產密切相關的稅種中耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、印花稅屬于房地產流轉環節的稅費；房產稅、城鎮土地使用稅屬于房地產保有環節的稅收，而且免稅范圍較大，只對經營用房、用地征收。根據《中國稅務年鑒》2007―2011年的數據，2006―2010年房地產流轉環節的稅負占到房地產稅收的90%以上，而保有環節的稅負占房地產業總體稅負不超過6%。房地產稅制這種“重流轉、輕保有”的狀況，使進入市場流通的房地產要承受較高的稅負，抑制了房地產的正常流動；而一些投資者購買房產后不需要付出太多成本就可以坐等房價上漲。這不但降低了房地產的使用效率，而且使政府不能充分參與房地產保有階段發生的自然增值的分配，造成財政收入的流失。為了有效發揮稅收對房地產行業的調控作用，應該減少房地產流轉環節的稅負，對房地產保有環節的稅制進行規范性改革并按照房地產的評估價格課稅。
（二）增加地方政府的稅收來源
根據有關資料，我國房地產業稅收收入占地方本級財政收入的比重較低（約為15%左右），而一般房地產稅收發達國家其房地產稅收占地方財政收入的40%―50%。要使房地產稅收成為地方財政收入的主要來源，房地產稅制改革有必要減少流轉環節的稅負，加大保有環節房地產稅的征收。因為，相比流轉環節房地產稅的征收，加大保有環節房地產稅的征收不會造成房價的上漲，更有利于對房地產市場的宏觀調控，抑制房地產的投機行為；另一方面也為地方政府提供穩定的稅收來源，促使地方政府完善地方公共財政建設，滿足廣大人民群眾的需要。所以，保有環節房地產稅制改革的趨勢是合并現行房產稅、城鎮土地使用稅，設立統一的房地產稅，將房地產稅的征收對象擴大為所有的不動產，對居民個人所有的房產規定一定的免稅面積外，所有不動產按照房地產評估價格確定計稅依據。
（三）對調控房地產市場有一定的作用
房地產稅作為房地產保有環節的稅收調節手段，可以直接并快速改變房地產作為投資品的屬性，增加房產持有成本，從而改變投資者的投資意愿，進而穩定房價，促進房地產業的平穩、健康發展。例如，2011年開始的重慶房產稅征收試點，盡管征稅范圍較小、稅率不高，但對房地產市場調控有一定的作用。重慶房產稅主要針對獨棟別墅、高檔商品房以及外來炒房者征收，稅率設為0.5%、1%和1.2%三個檔位，對于存量和新增的應稅房產分別給予180平方米和100平方米的免稅面積。根據有關調查，房產稅實施后部分購房者改變了買大房、買高檔房的消費傾向。在房產稅推行的10個月內，重慶主城區高檔商品住房成交70萬平方米，占商品住房成交量的6.8%，較上年下降4.1個百分點；同時，高檔商品住房成交建筑面積均價也較房產稅實施前下降7.1個百分點。
（四）調節收入分配
房地產稅除了在住房保有環節調控房地產、增加地方財政收入的功能外，作為將房地產資本利得納入二次分配的重要手段，房地產稅的作用還在于調整收入分配、縮小貧富差距?？s短貧富差距、增加人民收入是“十二五”規劃的重要目標。這一目標的重要實現手段就是通過稅收調節實現社會財富的二次分配。讓擁有更多房產、占有更多社會財富的公民繳納更多的稅費，以縮小貧富差距，這是中國社會的現實需要。
二、房地產稅稅基評估對房地產稅征收的必要性
如何有效評估房地產稅基是征收保有環節房地產稅的基礎環節。因為，我國現行房地產保有環節稅收的計稅依據不能準確反映財產在征稅時點的市場價值，比如，房產稅按照房產原值扣除10%―30%作為計稅依據，沒有考慮到房產使用后的折舊或升值因素，使得房產稅不能隨著房產價值的增減而相應調整；而城鎮土地使用稅以單位和個人實際占用的土地面積為計稅依據，各級別土地的差別稅額較小，不能真正反映土地的級差收益。當前，我國保有環節房地產稅制改革的目標是將土地使用稅按使用面積從量定額征稅、房產稅對企業自用房屋按房產原值扣除10%―30%后的余值征稅以及單位和個人出租房產按租金收入征稅的方式，統一合并為房地產稅，將房地產稅的征收對象擴大為所有的不動產，對所有不動產按照土地使用權和房產所有權的市場價值來確定計稅依據。市場價值又稱為公開市場價值，是多數估價需要評估的價值。房地產市場價值能夠反映在特定時點房地產價值量的大小，能夠反映不動產從政府公共服務（如城市基礎設施）獲得收益的大小，依據不動產的市場價值作為房地產稅的計稅依據，對政府稅收來說更具有彈性，對納稅人來說更公平。世界上財產稅制比較完善的國家和地區大多也是以經評估確定的房地產市場價值作為房地產稅的計稅依據。保有環節的房地產本身不存在實際交易價格，其價值只能通過房地產評估的方式以應稅時點類似房地產的成交價格、以房地產的預期收益或以房地產的重置成本為基礎來確定。因此，房地產稅的征收離不開對房地產稅稅基即房地產市場價值的評估。
三、我國房地產稅稅基評估體系的構建
房地產稅稅基評估的目的在于滿足稅收的公平合理性要求和開征房地產稅的成本核算要求，使納稅結果為征納雙方所接受。這就必然要求建立起一套科學合理的房地產稅稅基評估體系。
（一） 選擇準政府性質的專屬評估機構作為房地產稅評估主體
房地產稅基評估結果帶有行政結論性質，關系到地方政府稅收收入和納稅人應納稅額。所以，在房地產稅開征初期及過渡期內，選擇準政府性質的專屬評估機構來負責稅基評估工作更符合我國國情，即房地產稅稅基評估機構是隸屬于政府的不以營利為目的的事業單位，經費由財政提供，評估人員可以從社會上有豐富評估經驗的執業評估人員中招收。這樣既可以保證評估工作的專業性、獨立性，又利用了政府部門在信息搜集和溝通協調方面的長處，還可以克服因政府部門設立專門的稅基評估部門帶來的人員編制負擔。
（二）房地產稅基評估周期的確定
國外房地產稅稅基評估周期長則每隔3―5年進行1次價值重估，短則每年評估1次。如加拿大各省和地區通過計算機輔助評稅，評稅周期由過去的3―5年縮短到每年評估一次。我國房地產稅稅基評估周期不宜太長，否則會因為房地產市場價格的波動使計稅依據失去意義；但由于評估成本較高并且我國目前房地產稅基評估的技術還不完善，因此，也不宜每年評估一次。結合我國基準地價評估周期確定房地產稅基評估周期比較適合。目前，全國各大中城市及縣、鎮都有基準地價數據，覆蓋工業用地、商業用地和居住用地。國土資源部規定基準地價原則上每三年更新一次。在實踐中大部分城市都是以2～3年為周期進行更新和調整的。因此，結合基準地價評估周期，運用各地的基準地價數據結合不同類型房地產在估價時點的建筑成本等資料所測算的房地產價格可以作為不同類型房地產稅的稅基。
（三） 建立以市場比較法為主、收益法和成本法為補充的稅基評估方法體系
在選擇房地產稅基評估方法時，應以市場比較法為主、收益法和成本法為補充。市場法評估的前提條件是房地產市場比較活躍、估價需要的可比實例數據比較容易收集。在房地產市場發達、類似房地產有交易的條件下，這種方法的評估結果易于被納稅人接受。收益法適用于有穩定預期收益并且收益和風險都能量化的房地產估價，但對未來收益預測受較強的主觀判斷和未來收益不可預見因素的影響。對于一些很少交易而又沒有經濟收益的房地產可以考慮采用成本法估價。
（四）房地產稅基評估信息數據庫的建立
以房地產市場價值為房地產稅征稅依據，就要求政府或評估部門掌握并不斷地更新有關房地產的數據。目前，多數國家在為征收房地產稅而進行稅基評估的過程中引入了批量評估方法，即應用系統的、統一的、考慮到統計檢驗和結果分析的評估方法和技術評估多項財產確定日期價值的活動。批量評估過程包括一個非常重要的步驟即對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、建成年代、材料以及房地產交易數據、成本數據、收益數據等。因此，完善的財產登記制度是房地產稅開征的基礎，也是房地產稅順利實施的保障。所以，應當盡快健全有關財產（主要是房地產）登記、處理的法律法規，盡快建立個人資產檔案管理。
（五）形成納稅人爭議處理機制
在評估房地產市場價值過程中，因房地產個別因素造成的估價結果差異是不可避的。因此，應建立相應的處理機制，保護納稅人合法權益。首先，要對評估結果進行公示，以增強評估信息的透明度。其次，當納稅人對評估結果有異議時，應當允許在一定期限內向原稅基評估機構申請復核評估；為了保證納稅人的申訴權利，地方應成立稅基評估專家委員會，允許納稅人對復核評估的結果有異議時向當地的稅基評估專家委員會申請鑒定。
參考文獻：
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世界上對不動產征收財產稅的國家中，大多數國家采用以土地和房產的市場價值作為計稅依據的方式，少數國家和地區采用的是非市場價值，如俄羅斯采用的是賬面價值，美國加州采用的是不動產的獲得成本。我國現行房產稅是以房產的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計稅依據，城鎮土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產稅和城鎮土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產的市場價值，市場價值是通過評估得出的，但“評估值”不止市場價值一種價值類型。
以評估得出的土地使用權和房產的市場價值作為物業稅的計稅依據，使得物業稅和評估緊密聯系起來。
物業稅并非第一個利用不動產評估的稅種，在我國現行的土地增值稅中，就有對需要進行評估的情況的規定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉讓房地產的價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。”①現行房產稅也有用到評估的情況：在確定房產原值時，“對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產稅中的評估是在個別需要的基礎上進行的，所涉及的范圍有限，而且房產稅中的評估是在恢復原值目的下的評估。
物業稅稅基評估是大規模的、覆蓋所有應稅不動產的評估，開征物業稅使稅基評估首次在稅收行政中具有了關鍵的意義。
二、物業稅立法中的評估問題
（一）不動產的市場價值
物業稅的計稅依據是一定時點的土地使用權和房產的市場價值，除這一點外，稅法還應進一步對市場價值作出明確的界定，其意義是一方面便于納稅人正確理解和接受；另一方面便于評估人員在評估工作中統一認識，以確保評估值以及納稅依據的準確性，保證不同征稅對象納稅依據的可比性。
（二）稅基評估的責任劃分和評估主體
物業稅作為地方稅，其稅基評估的責任由哪級政府履行應在稅法中明確。各國不動產稅基評估責任的歸屬情況不同，在美國，評估由地方政府或縣級政府負責；在歐洲有些國家，雖然財產稅（包括不動產稅）是由地方政府征收的，但評估的責任一般在中央政府，這些國家有英國、德國、法國和丹麥，而荷蘭是由市級政府進行評估的。確定由哪級政府承擔稅基評估責任應當考慮的問題是：一個評估機構服務于多大的范圍能夠符合稅收效率原則。稅基評估責任劃分的目標應是能保證房地產的評估值符合其市場價值，以保證稅款的準確征收和減少納稅人要求復議帶來的行政成本。由較低級次的政府負責較小范圍的物業稅稅基評估，可能在評估的準確性上有優勢，但分散評估同時也會帶來評估成本的增加，因此必須權衡考慮收益和成本問題。
物業稅的稅基評估由誰來進行是值得討論的問題。國際上的經驗主要是，有的國家設立專門機構從事不動產稅基的評估，如在澳大利亞，各州設立總評估師辦公室，其職責之一就是為納稅提供稅基價值，總評估師是由州議會任命，對州長負責③；英國設立中央、大區和區三個層次的評估辦公室，其中中央和大區級的評估辦公室主要進行管理協調工作，區級的評估辦公室具體承擔其轄區內的稅基評估工作④。有的國家財產稅稅基評估的責任在較低級次的地方政府，此時地方政府出于節省成本、提高稅務行政效率考慮，傾向于委托社會評估機構評估稅基。雖然成本是選擇評估主體的重要考慮因素之一，但無論是設立專門的稅基評估機構，還是委托社會中介機構評估，最主要的問題是必須明確評估機構的責任。責任界定的缺乏往往會帶來比即時的顯性成本更大的后期成本或效率損失。
（三）物業稅稅基評估周期
物業稅是以不動產的市場價值為征稅依據的，因此評估應定期進行。如果兩次評估之間的間隔太長，將會引起兩方面的問題：一是通貨膨脹和其他市場因素變化使財產價值上漲，仍以原評估值為計稅依據會侵蝕稅收；另一個是由于不同財產市場價值上漲的幅度不同，仍以原評估值為計稅依據會導致納稅人之間的相對不公平。將應稅財產值指數化，從而和通貨膨脹或估計的市價上漲聯系起來可以部分地解決第一個問題，但真正能解決這兩個問題的是進行財產的重新評估。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估；在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始每年都進行全面的重新評估。⑤決定評估間隔時間的因素大概有兩個：一是財產市場價值變化的頻繁程度和變化的幅度、不同財產市場價值起伏的均衡程度，這是與市場有關的變量；二是進行重新評估的成本。由于市場情況的難預料性，成本因素往往成為決定評估間隔時間的關鍵。當前計算機技術在評估中的應用，使得開展大規模的財產稅稅基評估的成本大大降低，這有利于合理增加評估密度，提高財產稅稅基評估的準確性和保證財產稅征收的公平性。
我國在物業稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。若法律上缺少對評估周期的明文規定，則將在實際操作中出現隨意性，既可能發生稅務部門為完成稅收收入而隨意進行評估，從而使物業稅的稅基評估失去公信的情況；也可能發生稅務部門畏于重新評估的工作量而長期怠于評估，致使侵蝕稅收收入和損害公平的問題。
（四）申訴安排
物業稅的納稅人可能對稅基評估的結果存在異議，稅法應作出安排以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，保證納稅人的知情權，稅務機關對物業稅稅基進行評估后，應及時向納稅人通報其房地產評估情況，以便納稅人決定是否申訴；其次，設計簡單高效的申訴程序，指定專門的機構或人員處理納稅人申訴。
三、物業稅稅基評估方法和技術
（一）基本評估方法
稅基評估可以采用三種基本的評估方法，即市場比較法、收入法和重置成本法。市場比較法需要在房地產市場中尋找與待估房地產類似的實際交易，分析待估房地產與實際交易的房地產的差異，針對這些差異對實際交易價格進行調整從而得出待估房地產的價值。由于評估市場價值惟一直接的證據是實際交易價格，因而市場比較法從理論上講優于其它兩種方法，但市場比較法對房地產市場的發育程度（足夠多的賣方、足夠多的買方、足夠多的交易等）和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當由于缺乏足夠的交易信息而無法使用市場比較法時，可使用收入法，將實際或預期的從待估房地產取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評估基準日的價值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無法使用時采取的，它由重新取得土地使用權或重新建造房產所需的成本減除實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值等得出應稅房地產的評估價值。
（二）稅基評估技術——批量評估
同其他目的的評估不同，為得出物業稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證物業稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內?？刂圃u估成本的目的是通過運用批量評估（massassessment）來實現的。
在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括三個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基本描述，內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿（fiscalcadastre）；（2）收集市場信息，包括房地產的市場交易價格、市場租金水平和建造成本信息等；（3）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響，分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學模型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細的復查。
很明顯，批量評估并非是籠統地分塊評估，它承認各項不動產的個性，并通過估價模型將不動產個性對其市場價值的影響切實地表現出來。
當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，二者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（CAMA，computer-aidedmassassessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。CAMA技術的廣泛應用大大提高了稅基評估效率，降低了評估成本，同時也增加了稅基評估的透明度，減少了人為因素的干擾。
四、當前亟待開展的工作
對應稅不動產進行大規模的評估是我們在以前的稅務工作中未曾試過的。充分借鑒其他國家的經驗和技術，事先做好充分的準備工作是物業稅順利征收的關鍵。如上所述，物業稅稅基評估中需要大量的、詳盡的不動產基本信息和較長時期內的市場信息，這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業稅開征的時間進行。因此當前各地亟待著手建立完善不動產基本信息和市場信息數據庫。另外完備的不動產產權登記雖然并不是稅基評估的必要條件，卻是物業稅征收的關鍵，因此也是相關部門面臨的重要任務。
參考文獻
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物業稅的課稅對象為不動產--土地和建筑物，故應在物業稅下分設土地稅和房產稅兩個稅種，將耕地占用稅和城鎮土地使用稅合并，轉化為在房地產開發階段征收的土地稅，將房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金合并，轉化為房地產保有階段統一收取的房產稅，稅收管轄權歸地方。
2土地稅的設計
2.1課稅對象
對于農村土地稅的課稅對象，應對土地類型、土地使用者的身份及土地使用的用途綜合考慮，以確定是否征稅。根據稅法的一般原理，對屬于生存保障手段的財產是不征稅的。因此，不能對屬于集體經濟組織內部成員所承包經營的農地、林地、宅基地征收物業稅。另一方面，為了保護耕地，耕地占用稅的征稅對象應從用于種植農作物(包括菜地、園地)的土地，擴張到全部農業用途的土地，即林地、草地、養殖等非耕地的農業用地。
對于土地使用權的征稅，鑒于我國農村土地制度的特殊性和復雜性，應對農村土地的不同類型加以區分，具體分析如下表：
2.2納稅人
土地稅的納稅人為土地的使用者，對于農村土地稅的征收應實行征稅對象一體化，除具有公益用地性質的土地之外，將城市和農村土地作為統一客體設計土地稅種。例如，對房產占用土地，不分房產權利人的國籍，不分地域，統一征收土地稅。對不當利用土地的行為征收物業稅。對于占用農用地進行非農生產的應實行重稅，以保護耕地。對閑置全民所有土地的，對荒蕪農民集體所有土地的，應實行重稅，以示其懲罰性。
3房產稅設計
3.1課稅對象
對房屋所有權征稅應當依據房屋價值規定相應的起征額，房屋價值高于起征額者納稅。這樣物業稅在農村的征稅范圍就局限于部分富裕地區的居民，既保證了公平又實現了效率。同時這種設計能夠適應形勢的變化，當部分地區經濟發展，房屋價值達到了征收物業稅的標準，就可以直接按照相應的稅率進行納稅，保證了稅收法律制度的穩定。
3.2納稅人
應是在農村擁有房屋產權、土地使用權的企業、事業單位和個人。產權屬于全民所有的，以經營管理單位為納稅人；產權為共有的，以共有人為納稅人；產權關系不明確的，以代管人或使用人為納稅人。
3.3計稅依據
我國現行房地產稅制以土地面積或房產原值為計稅依據，這兩種計稅依據既不科學又無彈性，根據國際的通行做法，以評估價值而不是房產原值作為計稅依據最為可取，評估周期一般為兩至三年。借鑒國際上較流行的方法：市場比較法，將應稅房地產與近期已發生交易的類似房地產比較，并以后者的交易價格為基礎，通過價格影響因素修正得出評估價值。⑦這一方法適用于房產交易頻繁的城鎮，但不適合農村的現狀。對于農村房產價值的評估，筆者建議：
第一，在經濟發達的省份，農村應稅房屋數量多，可根據各地實際情況對農村住房分門別類，對有代表性的房屋進行價值評估，同類型房屋借鑒使用，可允許有較小的浮動范圍。
第二，在經濟不發達的省份，絕大多數農村住房屬于免稅范圍，政府的評估壓力小，只針對少數富裕農村進行評估即可。
3.4稅率
物業稅稅率水平的設置是物業稅制度設計的關鍵，關系到納稅人的納稅負擔和政府的財政收入，必須綜合各方面因素謹慎選擇。筆者認為，稅率水平的設置應遵循以下原則：
第一，支持農業發展。為了鼓勵農業生產和保證農業的再生產能力，應對農村物業稅與非農村物業稅加以區分，對農村物業稅征收較低的稅率。同時為了保護耕地，對占用耕地用于非農業生產的物業稅應確定較高的稅率。
第二，因地制宜。我國地域遼闊，各地經濟發展水平差距明顯，農民的納稅能力也有很大差距。因此，在確定我國物業稅稅率水平時，應當充分考慮到我國經濟發展不平衡的現狀，設置幅度稅率。由中央政府決定物業稅稅率的幅度，而具體稅率由地方政府根據本地農村的發展狀況決定，因地制宜，充分體現公平與效率。
第三，對房屋、土地設置不同的稅率。物業稅的征稅對象包括土地和建筑物，兩者具有不同的自然屬性和經濟屬性。土地為稀缺資源，以長期看價格將會不斷上漲，且波動不大，較穩定。而房屋價格受供求關系的影響，波動較大，并且我國農村土地制度產權復雜，故宜將土地和房屋分別征稅，根據各自的特性確定相應稅率。
3.5優惠政策
根據稅法的一般原理，對屬于生存保障手段的財產是不征稅的，因此對價值不超過起征額的房產以及集體經濟組織內部成員承包自用或流轉給他人的農地、林地應免征物業稅。稅收優惠也可起到政策引導的作用，為了鼓勵貧困農村脫貧致富，可對貧困農村的經營性用途的不動產及外來投資給予減免優惠。也可對西部農村的初始投資給予稅收優惠，以支持西部地區的經濟發展。另外，為了體現稅收公平原則，對于老弱病殘應該根據個人境況給予適當的減免。
3.6評估機制
房地產評估機制的建立是房地產課稅的基礎，開征物業稅的各國無一不重視房地產評估制度的建設。由于我國還不具備完善的物業稅評估機制，所以建立一套完整、科學、公平的房地產評估機制迫在眉睫。那么評估機構由誰來擔任才最合理呢？對此，理論界大體有三種觀點：一種觀點認為，隨著市場化改革的深入，原來由政府部門負責對房地產進行評估，應逐漸由社會中介機構來承擔，并相應明確其應擔負的法律責任。⑧筆者不同意這種觀點。首先，我國從事物業評估的社會中介機構還沒有能力承擔起全國物業評估的重任，由于社會中介機構的發展只能隨著市場的發展而發展，不能依賴政府的力量短時間內聚集人力、物力來組建完善評估體系，所以，依靠社會中介機構來形成完善的物業評估體系需要相當長的時間。其次，由社會中介機構負責對房地產進行評估，能否保證公平還有待商榷。從現實來看，許多市場經濟發達的國家，如：美國、新加坡等都是由政府來組建房地產評估部門。另一種觀點認為，在稅務機構內部設置房地產評估管理機構最為合適。原因是對物業價值的評估主要是為了征收物業稅，對物業價值的評估是稅款征收過程中派生出來的一項工作，所以由稅務機關擔當物業評估的重任最為合適。⑨這種評估機制將稅款的征、評工作合為一體，提高了工作效率。但是這種管理模式欠缺監督機制，稅務部門集征收和評估的權力于一身，易導致暗箱操作和腐敗的產生。另外，評估價值的高低直接影響稅務部門所征稅款額的高低，稅務部門能否做到公正評估呢？還有一種觀點認為，應當由房屋國土部門負責評估。因為物業稅評估所需的土地、房屋登記資料均在房屋國土部門，由該部門擔任評估工作，大大降低評估成本。⑩同時，房屋國土部門具有比稅務部門更加專業的評估水平和豐富的評估經驗，因此就我國現狀來看，由房屋國土部門負責房地產的評估工作比較妥當。筆者同意這種觀點，建議在中央建立一個主管評估工作的機構，負責對地方評估工作的監督和指導。由地方房屋國土部門設置專門的物業稅評估機構。
3.7納稅期限
在納稅期限上，國外的財產稅大多采取的是分次繳納的方式，例如澳大利亞的新威爾州、智利、丹麥、日本等允許納稅人分四次支付稅款；以色列分六次征收；英國分十次征收。我國的物業稅可實行按年計稅、分次繳納的方法。但考慮到我國農村地廣人多，納稅征管體系還不夠健全，繳納次數過多會增加相應的征收費用且不易管理，可以考慮采取按年計稅、半年繳納一次的方案。
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篇11
世界上絕大多數國家和地區都開征了房地產稅，并已成功建立較為完善的房地產稅制，使房地產稅不僅成為地方政府的有效收入來源，而且也使房地產稅有效發揮了調節市場運行的作用。為促進房地產市場健康發展，近百年來，英國、美國、德國、日本等發達國家，都在對房地產稅制不斷進行調整、改革以適應地方治理、民主政治發展需求。
近幾十年以來，印度尼西亞、印度、菲律賓、尼日利亞、巴西等發展中國家在推進地方自治過程中，也開始了不動產稅改革，并將其作為地方自治改革的重要內容。20世紀90年代后期，俄羅斯、拉脫維亞、立陶宛、阿塞拜疆、吉爾吉斯斯坦等一些中東歐、中亞等轉軌國家開始了重建不動產稅的進程。
世界各國和地區不動產稅改革的主要內容集中在納稅人范圍、課稅對象確定、稅基確定、稅率、減免優惠等方面。納稅人范圍主要是房地產所有人，少數國家為實際占用人或受益人。課稅對象包括住宅和商業地產，有些國家或地區對出租用房地產、空置房地產另外課征稅收。稅基確定上逐步由面積、數量、租金、原價值，向市場現值加一定優惠或折扣計算，發達國家近幾十年來的不動產稅改革主要集中在稅基的確定上。在稅率上一般采用固定稅率，有些國家如美國大部分州沒有固定稅率，而是按照地方政府年度預算支出減去財產稅外其他財政收入后，除以不動產稅基的辦法計算稅率。在減免優惠主要范圍上，有些國家按照房地產用途確定，主要是對醫院、養老院、學校等公益用房屋；有些國家按照納稅人的類型確定，如低收入者、退伍軍人、國家榮譽獲得者等；有些國家采用兩者結合的方式。
稅收也是政府調控房地產市場的重要政策，對房地產征稅將引起房地產交易頻率、交易量和交易價格變化。世界各國的房地產稅制改革經驗表明房地產稅制改革有助于實現房地產市場的調節作用，遏制房地產投機行為，穩定房地產市場發展。反映在房地產價格上則表現為房地產稅制改革前后的房價變化，通常有助于降低房地產稅收負擔的房地產稅制改革將抑制房價上漲，而旨在打擊房地產投機、增加房地產持有成本的房地產稅收政策則會導致房價下跌。對世界各國房地產價格的變化情況進行了研究，以分析稅收政策對調控房地產市場發展的作用。結果發現：一些國家并沒有取得預期的效果，如比利時、法國、荷蘭等，還有一些國家取得了預期的效果，如丹麥、瑞典、德國、美國等。在各國房地產稅制改革過程中，都不同程度地在吸收民意的基礎上，對其他國家的改革經驗進行了借鑒。一些發展中國家與轉軌國家在制度改革的初期，直接引入外國專家參與稅制設計；有的甚至直接照搬其他國家的不動產稅制規定或改革方案。
二、房地產稅收制度國際比較及借鑒
國際上存在一些較為成熟的房地產稅收制度可供我們在構建改革模式時加以借鑒，歸納了一些國家和地區的房地產稅制基本狀況。在這些較為成熟的房地產稅收模式中，存在一些共性，主要體現在以下幾個方面：
（一）稅制要素方面
課稅對象由土地、建筑物分離，向土地建筑物合一的方向調整。按照早期的稅收理論，對土地價值的課征是合乎公平和效率要求的，因此初期的不動產稅征收一般將土地、建筑物分離，重點對土地進行課征，但后來逐步向房地合一、共同評估的方向發展。在稅率方面，由多重、復合型稅率向單一稅率、低稅率方向調整。為適應房地合一、稅基單一化的趨勢，稅率設計也逐步簡化，由多重的復合型稅率向單一稅率方向發展，適應世界稅制改革中簡化稅制、降低稅率的要求，以增強稅收的合理性，提高不動產稅征管效率。減免項目逐步減少，稅制得以簡化。在保留必要的減免優惠項目的同時，將減免數量減少，數額降低，稅收優惠逐步由補償性支出政策所取代。以價值為基礎的稅基逐步代替面積、因素調節型稅基。以價值為基礎的稅基其優勢在于，可以使稅收具有成長性，具有財政收入彈性，以適應地方政府財政支出不斷增長的需求。
（二）征管基礎建設方面
重視征管信息共享機制建設。包括：建立不動產的產權產籍登記系統，加強征管信息、產權信息、納稅人身份信息、納稅人收入信息的共享機制建立?，F代信息技術得以廣泛應用。在不動產稅征管中，廣泛使用現代地理信息系統（GIS）、計算機輔助批量評估系統（CAMA）、數據庫技術、網絡技術，以提高征管效率，降低稅收成本。
（三）稅收民主化：透明、參與和保護
不動產稅收入一般是地方收入，支出用于公眾直接享受到的、感覺到的公共設施、公共服務，課稅對象明顯。同時，不動產稅收入支出的對應性強，稅收的損失感明顯，所以通過政府公共服務提供稅收補償的要求更加強烈。因此，不動產稅改革不同于其他改革的地方在于，它有著充分的制度設計讓公眾參與改革和征管的進程。在很多國家的改革中，就是通過增強公眾對征管、政策調整過程的參與，保護納稅人的合法權益，從而提高不動產稅的稅收遵從度。
三、國外房產稅改革成功經驗
（一）國外房產稅功能定位
國外關于房產稅的研究歷史比較悠久，這為房產稅的開征奠定了良好的理論基礎。國外關于房產稅的研究也主要集中在房產稅的功能定位以及房產稅制的設計上，具體說來，關于房產稅的功能研究觀點主要包括以下幾個方面：
1. 財政收入說。首先稅收是國家財政收入的主要來源，而房產稅作為一項稅收也具有增加財政收入的功能。其次，由于房產稅本身的特性，房產稅是地方政府重要的財政收入。國外征收房產稅的實踐證明，由于房地產本身不易轉移，房產稅具有穩定的稅源，因此房產稅是各國地方財政收入的重要來源。房產稅的征稅遵循財政的稅收原則，重視房產稅的財政功能，房產稅用于增加地方財政收入，支出于地方公共設施建設，真正做到取之于民用之于民。
2. 效率說。該理論主要觀點是，在保有環節征收房產稅對于房產這項資源的合理有效配置具有重要的調節作用，房產資源的擁有者由于較大的稅收負擔而對空置的房產進行充分利 用，最終達到合理配置資源的目的。這主要是因為現實中的市場并不像理論中的那樣有效，在現實中經常存在市場失靈現象，這就要求政府在必要的時候進行調控，而稅收則是政府干預市場進行宏觀調控的重要方式。房產稅政策如果運用得當，可以有效的發揮調控市場的作用，促進房地產市 場的資源有效配置。房產稅遵循稅收經濟效率的原則，把房產稅功能定位在合理配置資源，調控房地產市場上，通過合理的設置稅收要素加強針對性，嚴厲打擊房地產市場的投機性需求。
3. 公平說。這種學說的總體思路是房地產是居民財產的重要組成部分，房地產作為一項重要的財產所得，不同的人擁有的財產數量不同，過大的差異就會導致收入差距過大，因此需要一種財產稅對其進行征稅，從而調節收入差距保證社會公平。遵循房產稅的公平原則，房產稅功能定位在調節收入差距上，通過累進稅率等使富裕者負擔更高的稅負，而稅收收入用于基本的保障住房建設，從而達到調節貧富差距的功能。
明確房產稅的功能，根據房產稅的功能定位，科學合理有針對性地設置稅收要素，可以更好的發揮房產稅的作用。從國外的典型國家的房產稅政策來看，不同國家的房產稅定位不同，但是都定位明確。在定位明確的基礎上，合理的量化和標準化稅收原則， 據此來設計房產稅稅收要素，從而保證了房產稅發揮應有的作用，因而明確定位房產稅的功能，以此為原則進行稅收政策設置可以更好的發揮稅收的作用。房產稅改革的首要任務就是明確稅收目的，結合國內房地產市場的基本情況以及稅收體系，對房產稅進行正確的功能定位，從而更有針對性的設置稅收要素，更好的發揮稅收的作用。
（二）國外房產稅的制度設計
縱觀世界范圍內征收房產稅的國家，在功能定位明確的基礎上設計的房產稅制度有很多經驗值得借鑒。
1. 房產稅是地方稅收的主體稅種。整體來看，房產稅是世界上大多數國家地方的主體稅種，這樣才能保證房產稅成為地方政府收入的主要來源，房產稅收入占地方稅收收入比例較高，這樣可以減少地方政 府財政收入中土地財政收入的比例。如美國房產稅的收入占地方稅收收入的比例在70%左右，而加拿大則高達92%，另外，西方國家特別是地方房產稅權較 大的國家，房產稅收入占地方稅收收入的比例普遍較高，房產稅是地方的主體稅種，房產稅收入是地方財政收入的重要來源。這一點充分證明了房產稅增加地方財政的功能，長期來看，房產稅是地方穩定的主體稅種。
2. 稅收要素設計合理。從征稅范圍看，國外房產稅大多堅持寬稅基的基本原則，因為寬稅基可以保障房產稅有穩定龐大的稅源，與提高稅率相比，拓寬稅基相對比較隱蔽，這樣可以在保證量能課稅的原則下充分發揮房產稅的財政功能。同時大多數國家在寬稅基的基礎上，設定一個合理的稅收優惠，例如對老人等特殊群體免稅或者設定一個免稅面積，稅收優惠的規定可以降低低收入群體的稅收負擔而且減少房產稅的征管阻力。
從稅率來看，各個國家的稅率制定方法和稅率的高低都不同，但是都在功能定位的基礎上，當地政府都根據自己的實際情況因地制宜的設計稅率。例如美國各地政府在稅率的制定上擁有較大的自，房產稅的稅率是地方政府根據當地的當年的財政預算 應納房產稅的房產的總價值等變量計算出來的，這樣由于各個地方的計算稅率的變量連同稅率也不同，但大多都在0.8%-3%這個范圍之間。英國房產稅的稅率采用的是調節收入差距效果明顯的累進稅率，累進稅率可以使房產稅更好地發揮調節收入差距的功能?？傮w上來看，各個國家的稅率普遍較低，較低的稅率是考慮到納稅人的稅收負擔，減少了房產稅征管的阻力從而保證房產稅可以穩定的征收。
從計稅依據來看，大多數國家都采用了能夠反映市場價值的房產評估價值作為計稅依據，也有一些國家采用了也可以反映市場價值的評估租金作為房產稅的計稅依據。當然采用評估價值作為計稅依據的前提是擁有比較完善的房產稅評估機制，包括科學有效的評估方法、高素質的評估人員以及公平的評估糾紛等事后處理機制。
3. 保障措施完善。首先為了保障房產稅制度順利實施，實施房產稅的各國大多都有完善的住房信息系統以及科學的房產評估機制，這有利于減少稅源的流失。住房信息系統主要包括房屋數量和產權類型、房產所在地的土地類型、所有權等詳細的信息。除了完善的住房信息系統，國外房產稅實施的保障措施還包括建立在高效的住房信息系統上的科學的房產價值評估機制，科學的評估機制是房產稅計稅依據合理的重要保障也是房產稅是否公平的重要保障。因此為了保證評估價值的公平很多國家還設有房產評估糾紛解決機構，如果納稅人對評估機構評估出來的評估價值存在異議，納稅人可以向評估糾紛解決部門申訴， 從而保證評估值公平科學。
其次，為了減少房產稅征管的阻力，提高房產稅征管的效率，大多數國家都采用征稅軟件對房產稅進行征管，房產稅從申報到征收等一系列工作都可由其完成。同時對于納稅人的逃稅行為，各個國家都制定了較為嚴厲的懲罰制度，逃稅人要繳納數額相對較 高的罰款，同時稅務部門還可以對納稅人的房產行使留置權和拍賣權。完善的保障措施不僅可以減少房產稅的征管阻力而且可以減少稅收征管成本。
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篇12
保本估稅法是根據稅收征管法、有關法律和地方政策的有關規定，以個體工商戶實際支出的“三費”信息資料為基礎，運用倒推方法，對已經核定的納稅情況的真實性、準確性進行審核，分析和綜合評定。通過評估及時發現、糾正核定稅中的錯誤，并對異常核定情況進行調查研究和分析評價，為征收、管理、稽查提供工作重點和措施建議，從而對征納情況進行全面、實時監控的一項管理手段。
（二）保本估稅法的內容
以成本租金、人工工資、水電費用三項基本固定費用，通過保本測算個體工商戶的稅收負擔，是保本估稅法的基本原理。個體工商戶在生產經營中發生的費用很多，本文通過簡化的辦法，只對發生的三項主要固定費用關注，而忽視其它發生的費用，是從實際出發對個體工商戶的實際情況正確考量，是落實科學治稅觀的體現，從建設和諧社會的指導思想出發，對個體工商戶弱勢群體進行必要的扶持正是體現國家這一政策，雙定征收是對個體工商戶的“生存型”經營的實際支持。
1.成本租金。是指個體工商戶為了生產經營向承租人實際繳納的金額。成本租金是房屋、設備租賃交換時要維持簡單再生產所商定的最低租金標準,是房屋設備租賃經營盈利和虧損的臨界點。成本租金是以折舊費、維修費、管理費、利息、地租等五項構成。正常情況下，個體工商戶在生產經營之前，與出租人通過協商，議定一個一定時期的租金合同，確定租金額，通常是一個季度，一年，這個租金額就是保本估稅法核定的成本租金。為了確保評估結果的準確性，要求納稅人在納入稅務機關管理，在核定“雙定稅”時必須提供房產、設備租賃時簽訂合同的原件和復印件，經稅務機關審核后，原件歸還納稅人，稅務機關備存復印件。如果納稅人提供的合同租金額相差甚遠，稅務機關根據征管法規定，可以比照同地段的房產租金、相同或類似設備租價確定納稅評估使用的成本租金。
2.人工工資。人工工資是指納稅人在生產經營中為顧傭生產經營人員而支付的人工費或者納稅人因從事個體經營而支出的必要生活費用。人工工資是納稅人實際支付給用工者的支出，可以直接從納稅人列支的工資清冊中獲得，沒有工資清冊的，按照當地政府部門規定的各個行業最低工資標準列支。在確定人工工資時，對使用人數的確定，稅務機關有必要對部分個體工商戶進行實地調查，可根據業主向勞動保障部門繳納的“三金一費”核定其實際顧傭人數，不能只根據納稅人向稅務機關報告的數字評估。
3.水電費用。是指個體工商戶為生產經營實際支付的水電費支出。水電費用是通過向供水局、供電公司繳納的費用，資料來源水電局、供電公司收取費用的有關憑證。
4.行業毛利率。行業毛利率是經過當地政府、稅務機關每年核定的，以法規形式頒布實施具有法律效力有關行業經營數據。毛利率是用以反映納稅人每一元營業收入中含有多少毛利額，它是計算凈利潤的基礎。計算公式如下：營業毛利率＝(主營業務收入-主營業務成本)／主營業務收入×100%。
5.保本估稅法的計算。以成本租金、人工工資、水電費用三項費用之和除以（1－行業毛利率）得出本期生產經營收入，以本期生產經營收入乘以稅率得出本期應繳納稅額。
特別強調的是，在收集資料時要依靠科技手段獲取數據，廣泛采集各方面的信息，努力保障評估信息資料的全面性、真實性、有效性。納稅評估信息資料的缺乏性、真實性，仍然是目前納稅評估的一大難題，納稅評估難免要扮演“難為無米之炊”之“巧婦”。要保障信息資料的全面性，納稅評估信息資料不僅包括稅務機關內部各崗位在日管中整理形成的種種資料、數據，而且還應該包括其他涉稅資料，如賬簿、憑證等。同時要保障信息資料的真實性，單憑稅務機關內部的資料是很難確認其申報的真偽性，所以，有些納稅人對不同部門報送不同的資料數據，如：報送稅務是一套數據，報送銀行又是一套數據，數字不相同，評估結果相差甚遠。所以，外部信息資料與內部信息資料的比對，就能發現評估信息資料的真偽，找出問題的根源。要保障納稅評估資料的有效性，是做出準確的判斷或認定的基礎。所以，對納稅進行評估，首先，要有納稅人縱向涉稅資料的比較，如跨年度比較，其次要有橫向的涉稅比較，如跨行業的比較，這樣才能做出公正、客觀的評估。因此，在現有的征管資料的基礎上，要重視納稅人的涉稅資料信息，加強與工商、銀行等部門的橫向聯系，獲取最新數據；隨時掌握納稅人的經營動態信息，了解結算資金的變化情況。
二、個體工商戶納稅評估現狀
（一）納稅評估促進稅收管理工作質量提高的作用未得到充分認識
現階段的納稅評估工作的重點只限于企事業，對企事業開展納稅評估的作用得到了較高的認識，國家稅務總局在制定納稅評估實施辦法時，也只有對企事業的納稅評估辦法。但是對個體工商戶進行納稅評估，稅務部門就沒有那么重視，稅務部門征管的納稅人不僅限于企事業，還有個體工商戶，隨著我國經濟的不斷發展，雖然個體工商戶稅收收入占稅務部門組織收入中的比重很小，但是稅法的貫徹不能因為是個體工商戶就另當別論，因此，對個體工商戶開展納稅評估要有一個高度的認識，亟需在對企業納稅評估的經驗基礎之上，盡快開展對個體工商戶進行納稅評估形成共識。
（二）納稅評估工作缺位，評估工作未能得到充分開展
個體工商戶的納稅評估工作，目前《稅收征管法》及其《實施細則》均無規定。*年3月國家稅務總局下發的《國家稅務總局關于印發開展納稅評估的通知》的規范性文件，詳細規定了對企業進行納稅評估規定，針對建帳企業使用的財務指標進行詳細的設計，但是工作開展起來較為復雜、繁鎖，操作難度大。對沒有建帳核算的個體工商戶來說難以適用，因此許多地方稅務部門雖然成立了專門的納稅評估機構，其實就是針對企業開展納稅評估而成立的。正因普遍對個體工商戶納稅評估的認識不足，如何開展納稅評估思路不清，重視程度不夠，致使評估工作遲遲沒有開展，工作上還處于缺位狀態。
（三）核定的“雙定稅”被誤解就是評估稅
目前，個體工商戶的納稅方法主要是通過雙定稅進行，個體工商戶是否按照稅法規定正確履行了納稅義務，稅務部門核定的定稅額度是否正確、合適，沒有人再作衡量?！半p定稅”是片管員個人通過納稅人報告的數據經核定后報稅所所長審批確定下來按期征收的稅款，可以說“雙定稅”是經過評估過的稅，但是所長在審批過程中多數只是簡單地對雙定表上的數字進行表面審核，對數據的邏輯關系進行審定，至于表里面數據來源的真實與否就不得而知。
（四）沒有系統性的合法的信息來源渠道
當前，個體工商戶一般都是采用“雙定辦法”征收稅款，在日常的稅收管理過程中，稅收的管理資料主要是由管理部門收集，稅務人員往往重企業、輕個體，個體工商戶的征管資料非常有限，大部分的資料是納稅人口頭提供的，這樣稅務部門從資料中得到的真實信息很少，因此利用現有的信息資料開展對個體工商戶進行納稅評估是困難重重，評估結果經不起檢驗。
（五）個體工商戶的納稅評估指標設定存有一定的局限性
如果納稅人提供的信息數據質量不高，資料不全，相關信息不足，但被測算的指標在正常幅度內，就難以確定結果的真實性，實際上，評估對象的規模大小，企業產品類型等因素，都會產生較大影響；另外，單憑評估指標測算很難合理確定納稅申報的合法性和真實性，企業還受到所處的環境、面臨的風險、資金流向等諸多因素的影響，納稅評估指標體系的局限性，制約著納稅評估工作的結果和開展方向，何況個體工商戶還沒有企業一樣的財務指標，所以各地開展起來花式多樣，沒有一個標準化的納稅評估體系。
三、保本估稅法在個體工商戶納稅評估中的具體運用
（一）保本估稅法的測算
對個體工商戶的納稅評估應該評估的稅種有：營業稅、城市維護建設稅、個人所得稅、印花稅、土地使用稅、房產稅。
1.營業稅的測算
納稅人每月發生固定租金、人工工資、水電費用之和/(1－毛利率)，計算出保本營業收入，用營業收入乘以稅率得出測算的應交營業稅。
2.城市維護建設稅的測算
納稅人每月發生的固定租金、人工工資、水電費用之和/(1－毛利率)，計算出保本銷售收入，把銷售收入換算成不含稅的銷售收入，用不含稅的銷售收入乘以增值稅率得出測算的應交增值稅。以應交增值稅乘以城市維護建設稅率得出應交城市維護建設稅。同樣可以計算出應交教育費附加。
3.個人所得稅的測算
用保本估稅法測算出保本營業（銷售）收入，用營業（銷售）收入乘以隨征個人所得稅稅率得出測算的應交個人所得稅。
4.印花稅的測算
一般檢查個體工商戶簽訂的房屋、設備租賃、貨物進銷合同，以合同簽訂額乘以對應印花稅率得出應繳印花稅額，同時檢查有關的證照是否帖花。
5.房產稅、土地使用稅的測算
主要是檢查房屋出租方出租房屋時是否已經繳納了出租房屋的房產稅、土地使用稅，以出租房屋的合同乘以出租房產稅稅率得出應繳房產稅；如果房產是個體工商戶個人自用的，以使用房產的價值計算應繳房產稅，同時以使用房產的土地面積計算土地使用稅。
6.保本估稅法的修正
保本估稅法采用“三費”和“一率”對個體工商戶進行納稅評估，經營業戶每月發生的三費：固定租金、人工工資、水電費用相對穩定，每月發生的費用占其支付月固定費用支出的90%以上，具有普遍性，因此對一般性的個體工商戶適用，但是，對于一些特殊的個體工商戶，除了發生這三項費用以外，發生的一些比較固定的特殊費用也是很大，如連鎖加盟店，每月發生的連鎖加盟費用占固定費用的25%左右，如果按上述的“三費一率”方法不考慮該費用，評估的結果會產生巨大偏差，因此在使用“三費一率”估稅方法時，對某項費用每月固定發生額占月固定費用達20%以上時，應在三項費用基礎上加上該費用，變成“四費一率”，這是對“三費一率”估稅辦法的修正。
在評估個體工商戶納稅情況時要注意二個問題：
一是不同行業的毛利率問題。不同行業有不同的行業毛利率，毛利率是地方政府經過相關部門調查定期制定頒布，相對固定，使用時要注意適用最新的規定；二是不同行業的個人所得稅負擔率問題。個體工商戶適用的隨征個人所得稅率，不同地區、不同行業是不一樣，是各地方稅務部門根據不同情況定期調整，不是固定不變的。
（二）比較評估結果與核定定額的差異
通過保本估稅法評估得出的結果，主要比較個體工商戶原來已經雙定的營業稅、城市維護建設稅、個人所得稅三個稅種，得出兩者之間的差異，看原來核定的“雙定稅”是否高了還是低了，通過評估發現應該繳納的印花稅、土地使用稅、房產稅是否已經繳納，已經繳納和實際繳納的數額差異在那里，以此做出稅收征管建議。
（三）提出評估稅收管理建議
納稅評估后必須有工作反饋制度，才能達到納稅評估的目的。在納稅評估工作中，為進一步加強對納納稅評估結果的利用，應有納稅反饋制度，要求對納稅人納稅評估結束后，將納稅評估結果反饋給稽查部門與征管部門，找到相關行業的稽查方向和加強征管的方向。同時納稅評估要有告知制度，將對業戶進行納稅評估的所有事項細化，讓納稅人知道評估結果，目的是為了加強對納稅評估的理解，最大限度的取得納稅人對納稅評估工作的配合，保證納稅評估后對工作管理質量的提高。對存在重大嫌疑的納稅評估對象，在實施納稅評估工作前，要求制定詳細的評估實施方案，保證納稅評估工作的針對性，要有專項評估實施方案。評定后續管理后完善納稅人分級分類管理。將納稅評估的結果與每年的信用等級聯合評定相聯系，完善信用等級聯合評定辦法和后續管理辦法，通過信用等級的評定來加強對納稅人分級分類管理工作，把握稅收征管工作的重點。
（四）保本估稅法測算說明
保本估稅法，之所以說“保本”，實際上是沒有能夠按照稅法規定得出準確的數據的情況下，采用一種折扣的辦法來推算一個接近實際的數，是保本估算法應用的前提，這是個體工商戶的特點決定的。使用保本估稅法對象只能是沒有建帳的個體工商戶，對建帳的個體工商戶適用查帳征收辦法，評估方法適用與對企業納稅評估方法相同。對個體工商戶采用保本估稅法納稅評估分析時，要綜合運用各方面的信息，參照宏觀稅收分析、行業稅負監控、納稅人生產經營以及內外部相關信息，運用數學方法測算出的算術、加權平均值及其合理變動范圍測算預警值，綜合考慮地區、規模、類型、生產經營季節、稅種等因素，考慮同行業、同規模、同類型納稅人各類相關指標的若干年度的平均水平，以使預警值更加真實、準確和具有可比性。納稅評估指標預警值由各地稅務機關根據實際情況自行確定。
使用保本估稅法要建立一種信息傳導機制，明確出環節間資料傳遞的步驟、時間限制、責任單位，納入征管流程，并以嚴格的督查考核促進落實。一是要征收監控、管理服務、稅務稽查及時將納稅申報資料、發票稽核、財務資料等有關資料傳遞到評估崗位。在現有的征管、申報資料的基礎上，要重視納稅人提供的會計資料信息；依照新的《稅收征管法》的規定，加強與工商、銀行、政府等部門的橫向聯系，獲取最新數據；充分考慮納稅人所處的環境、面臨的風險和資金投向等信息資料；隨時掌握納稅人的經營動態信息，了解結算資金的變化情況，實現對納稅人經營行為的全方位監控。
對企業納稅評估，通常用到幾個財務通用指標：如收入類評估分析指標、成本類評估分析指標、費用類評估分析指標、利潤類評估分析指標、資產類評估分析指標。對個體工商戶的納稅評估就沒有這些指標，只能通過上面所提出的“三費”和“一率”來開展評估，所以得出的數據只一個比較接近實際的數據。評估的結果，也只能測算已經雙定的納稅額是否接近納稅人在經營保本的情況下應該繳納的稅款，這是一個比較保守的數字，但是較為合理可靠。
四、保本估稅法的使用評價
（一）有效加強稅收管理的剛性
1.通用性。保本估稅法簡單實用，合理可靠。評估的依據、過程和結果對于納稅人、稅務機關雙方都能接受，普通稅務人員容易掌握，納稅人也容易理解，不僅適用于地稅獨管戶，也適用于國地稅共管戶，不僅適用農村個體工商戶也適用城市個體工商戶，不管何時何地，不管何人使用，方法科學、合法、簡單實用，對于目前我國的各地稅務機關征管著4000多萬戶個體工商戶來說，是一種簡單易行的納稅評估方法，對于成千上萬的納稅人來說，在沒有建帳征管的情況下，顯然是一種可靠的辦法，通過在基層的實踐證明，無疑是納稅人和稅務人員在評估個體工商戶稅收負擔程度時是較容易接受的方法。
2.公平性公正性。保本估稅法是按照個體工商戶發生的比較固定的“三費”客觀存在事實的為依據，在科學劃分行業的基礎上，通過行業調查了解每個行業的生產經營特點、掌握行業性客觀經營規律，抓住其核心問題的基礎上，以事實數據說話，嚴格按照稅收征管法的規定，完全掌握個體工商戶個體生產經營的租金、人工工資、水電費用成本消耗等關鍵性信息指標和數據，作為評估的依據和標準，因為信息數據指標都是客觀性的特點，因此評估過程和結論對于每個個體工商戶來說都是公平和公正的。
3.增強服務意識。簡單化納稅評估是在依法治稅的前提下為納稅人減少工作干擾，增強為納稅人服務的意識，稅務機關對納稅人在納稅評估過程中發現一般涉稅違章違法行為或疑點后，能夠及時主動約請納稅人溝通相關征納信息，向納稅人進行稅收政策法規宣傳、輔導，促使納稅人主動自查自糾，減少征納稅收成本，減少稅收爭議的一種服務工作方式。保本估稅法能使稅務機關在稅收管理工作中變被動為主動，有針對性地把一般涉稅問題前置，且對個體納稅人起到一種有效監督，減少對納稅人的處罰，節約納稅成本，在大大提高提醒納稅人自查自糾水平。
（二）可以有效提高稅務機關的稅源監控能力
稅收征管質量的高低，取決于稅務機關對各類稅源監控能力的強弱，而稅源監控手段是否先進、科學、易行，又直接影響到征管的效率。在納稅人數量逐漸增多，工作人員相對不足的情況下，加強納稅評估是提高稅務機關稅源監控能力必不可少的措施。保本估稅法就是面對幾千萬的個體工商戶開展的一項稅收監督管理手段，以“雷達檢測站”的方式定期運動個體工商戶的納稅情況進行評估，是稅務機關實施有效管理可靠的方法，借助信息化手段，通過科學的評估，對監控區域內全體納稅人的納稅情況進行“掃描”，及時發現疑點，向其他管理環節傳遞排除疑點的意見，使各項管理措施環環相扣，有效提高稅務機關的稅源監控能力。通過納稅評估，樹立一批誠信納稅人，促進誠信納稅；通過對不同信譽級別納稅人的征管制度設置，形成良好的體制激勵，從而促進征管質量的提高。
（三）使稽查工作更有針對性
納稅評估是稅務稽查實施體系的基礎，有助于稅務稽查明確方向，發揮整體效能。保本估稅法是對個體工商戶是否履行稅法規定的義務，以及履行程度的一種評價。因此，是稅務稽查實施體系的基礎環節，是構建依法、統一、協調的稅務稽查體系的重要內容，其工作質量直接影響到稅務稽查的實施效果。一方面，納稅評估通過評估分析，發現疑點，直接為稅務稽查提供案源，不僅可使稽查選案環節避免隨意與盲目，而且可以使稅務稽查的實施做到目標明確，重點突出，針對性強；另一方面，納稅評估有利于稅務稽查內部的專業化分工，并對稽查實施產生制約，有利于規范稅務稽查行為、完善稅收征管、形成法制威懾的整體效能。納稅評估是稅務機關的執法行為，通過審核個體工商戶納稅情況，分析稅負異常，提醒納稅人規范向稅務機關報告的數據，遏制各種偷稅行為，使稅務機關及時發現日管工作的漏洞和偏差，避免稅收征管中的人為因素所造成的影響。它通過稅務機關的提前預警告知，引導納稅人自行規范納稅義務，自行糾正各種違規行為，提高申報準確率。
（四）增加稅收收入
通過實地使用該辦法，為地方稅收增加了40%的稅收收入，個體工商戶在核定雙定稅過程中，容易產生納稅偏離的問題，在評估中，發現核定的營業額普遍低30%，有的偏離很遠，稅收只收了應繳稅款的三成。同時使用該方法，可以使原來容易漏征的土地稅、房產稅、印花稅征管到位。目前個體工商戶租用的經營場地絕大部分是個人房地產，在小城市縣鎮特別突出，這部分出租戶的納稅大部分被忽略了，流失的稅款比經營戶還要多，必須加強對這塊稅收的管理，在經營戶向稅務機關第一次報送納稅資料時，稅務部門必須同時要求經營戶報送租賃合同原件與復印件，不是租賃關系的，必須提供房產證原件和復印件，沒有房產證原件的要提供相關的資料，證明房產是誰在管理使用，稅務部門同時建立相應的出租戶房屋場地電子臺帳，確保對出租房屋場地的稅收管理。對出租業主定期進行必要的稽查，及時發現和糾正租金的真實性，防止出租業主弄虛作假，通過稅務部門的稽查工作，完善對出租戶出租租金稅收管理的長效機制。
篇13
保本估稅法是根據稅收征管法、有關法律和地方政策的有關規定，以個體工商戶實際支出的“三費”信息資料為基礎，運用倒推方法，對已經核定的納稅情況的真實性、準確性進行審核，分析和綜合評定。通過評估及時發現、糾正核定稅中的錯誤，并對異常核定情況進行調查研究和分析評價，為征收、管理、稽查提供工作重點和措施建議，從而對征納情況進行全面、實時監控的一項管理手段。
（二）保本估稅法的內容
以成本租金、人工工資、水電費用三項基本固定費用，通過保本測算個體工商戶的稅收負擔，是保本估稅法的基本原理。個體工商戶在生產經營中發生的費用很多，本文通過簡化的辦法，只對發生的三項主要固定費用關注，而忽視其它發生的費用，是從實際出發對個體工商戶的實際情況正確考量，是落實科學治稅觀的體現，從建設和諧社會的指導思想出發，對個體工商戶弱勢群體進行必要的扶持正是體現國家這一政策，雙定征收是對個體工商戶的“生存型”經營的實際支持。
1.成本租金。是指個體工商戶為了生產經營向承租人實際繳納的金額。成本租金是房屋、設備租賃交換時要維持簡單再生產所商定的最低租金標準,是房屋設備租賃經營盈利和虧損的臨界點。成本租金是以折舊費、維修費、管理費、利息、地租等五項構成。正常情況下，個體工商戶在生產經營之前，與出租人通過協商，議定一個一定時期的租金合同，確定租金額，通常是一個季度，一年，這個租金額就是保本估稅法核定的成本租金。為了確保評估結果的準確性，要求納稅人在納入稅務機關管理，在核定“雙定稅”時必須提供房產、設備租賃時簽訂合同的原件和復印件，經稅務機關審核后，原件歸還納稅人，稅務機關備存復印件。如果納稅人提供的合同租金額相差甚遠，稅務機關根據征管法規定，可以比照同地段的房產租金、相同或類似設備租價確定納稅評估使用的成本租金。
2.人工工資。人工工資是指納稅人在生產經營中為顧傭生產經營人員而支付的人工費或者納稅人因從事個體經營而支出的必要生活費用。人工工資是納稅人實際支付給用工者的支出，可以直接從納稅人列支的工資清冊中獲得，沒有工資清冊的，按照當地政府部門規定的各個行業最低工資標準列支。在確定人工工資時，對使用人數的確定，稅務機關有必要對部分個體工商戶進行實地調查，可根據業主向勞動保障部門繳納的“三金一費”核定其實際顧傭人數，不能只根據納稅人向稅務機關報告的數字評估。
3.水電費用。是指個體工商戶為生產經營實際支付的水電費支出。水電費用是通過向供水局、供電公司繳納的費用，資料來源水電局、供電公司收取費用的有關憑證。
4.行業毛利率。行業毛利率是經過當地政府、稅務機關每年核定的，以法規形式頒布實施具有法律效力有關行業經營數據。毛利率是用以反映納稅人每一元營業收入中含有多少毛利額，它是計算凈利潤的基礎。計算公式如下：營業毛利率＝(主營業務收入-主營業務成本)／主營業務收入×100%。
5.保本估稅法的計算。以成本租金、人工工資、水電費用三項費用之和除以（1－行業毛利率）得出本期生產經營收入，以本期生產經營收入乘以稅率得出本期應繳納稅額。
特別強調的是，在收集資料時要依靠科技手段獲取數據，廣泛采集各方面的信息，努力保障評估信息資料的全面性、真實性、有效性。納稅評估信息資料的缺乏性、真實性，仍然是目前納稅評估的一大難題，納稅評估難免要扮演“難為無米之炊”之“巧婦”。要保障信息資料的全面性，納稅評估信息資料不僅包括稅務機關內部各崗位在日管中整理形成的種種資料、數據，而且還應該包括其他涉稅資料，如賬簿、憑證等。同時要保障信息資料的真實性，單憑稅務機關內部的資料是很難確認其申報的真偽性，所以，有些納稅人對不同部門報送不同的資料數據，如：報送稅務是一套數據，報送銀行又是一套數據，數字不相同，評估結果相差甚遠。所以，外部信息資料與內部信息資料的比對，就能發現評估信息資料的真偽，找出問題的根源。要保障納稅評估資料的有效性，是做出準確的判斷或認定的基礎。所以，對納稅進行評估，首先，要有納稅人縱向涉稅資料的比較，如跨年度比較，其次要有橫向的涉稅比較，如跨行業的比較，這樣才能做出公正、客觀的評估。因此，在現有的征管資料的基礎上，要重視納稅人的涉稅資料信息，加強與工商、銀行等部門的橫向聯系，獲取最新數據；隨時掌握納稅人的經營動態信息，了解結算資金的變化情況。
二、個體工商戶納稅評估現狀
（一）納稅評估促進稅收管理工作質量提高的作用未得到充分認識
現階段的納稅評估工作的重點只限于企事業，對企事業開展納稅評估的作用得到了較高的認識，國家稅務總局在制定納稅評估實施辦法時，也只有對企事業的納稅評估辦法。但是對個體工商戶進行納稅評估，稅務部門就沒有那么重視，稅務部門征管的納稅人不僅限于企事業，還有個體工商戶，隨著我國經濟的不斷發展，雖然個體工商戶稅收收入占稅務部門組織收入中的比重很小，但是稅法的貫徹不能因為是個體工商戶就另當別論，因此，對個體工商戶開展納稅評估要有一個高度的認識，亟需在對企業納稅評估的經驗基礎之上，盡快開展對個體工商戶進行納稅評估形成共識。
（二）納稅評估工作缺位，評估工作未能得到充分開展
個體工商戶的納稅評估工作，目前《稅收征管法》及其《實施細則》均無規定。*年3月國家稅務總局下發的《國家稅務總局關于印發開展納稅評估的通知》（國稅發[*]43號）的規范性文件，詳細規定了對企業進行納稅評估規定，針對建帳企業使用的財務指標進行詳細的設計，但是工作開展起來較為復雜、繁鎖，操作難度大。對沒有建帳核算的個體工商戶來說難以適用，因此許多地方稅務部門雖然成立了專門的納稅評估機構，其實就是針對企業開展納稅評估而成立的。正因普遍對個體工商戶納稅評估的認識不足，如何開展納稅評估思路不清，重視程度不夠，致使評估工作遲遲沒有開展，工作上還處于缺位狀態。
（三）核定的“雙定稅”被誤解就是評估稅
目前，個體工商戶的納稅方法主要是通過雙定稅進行，個體工商戶是否按照稅法規定正確履行了納稅義務，稅務部門核定的定稅額度是否正確、合適，沒有人再作衡量?！半p定稅”是片管員個人通過納稅人報告的數據經核定后報稅所所長審批確定下來按期征收的稅款，可以說“雙定稅”是經過評估過的稅，但是所長在審批過程中多數只是簡單地對雙定表上的數字進行表面審核，對數據的邏輯關系進行審定，至于表里面數據來源的真實與否就不得而知。
（四）沒有系統性的合法的信息來源渠道
當前，個體工商戶一般都是采用“雙定辦法”征收稅款，在日常的稅收管理過程中，稅收的管理資料主要是由管理部門收集，稅務人員往往重企業、輕個體，個體工商戶的征管資料非常有限，大部分的資料是納稅人口頭提供的，這樣稅務部門從資料中得到的真實信息很少，因此利用現有的信息資料開展對個體工商戶進行納稅評估是困難重重，評估結果經不起檢驗。
（五）個體工商戶的納稅評估指標設定存有一定的局限性
如果納稅人提供的信息數據質量不高，資料不全，相關信息不足，但被測算的指標在正常幅度內，就難以確定結果的真實性，實際上，評估對象的規模大小，企業產品類型等因素，都會產生較大影響；另外，單憑評估指標測算很難合理確定納稅申報的合法性和真實性，企業還受到所處的環境、面臨的風險、資金流向等諸多因素的影響，納稅評估指標體系的局限性，制約著納稅評估工作的結果和開展方向，何況個體工商戶還沒有企業一樣的財務指標，所以各地開展起來花式多樣，沒有一個標準化的納稅評估體系。
三、保本估稅法在個體工商戶納稅評估中的具體運用
（一）保本估稅法的測算
對個體工商戶的納稅評估應該評估的稅種有：營業稅、城市維護建設稅、個人所得稅、印花稅、土地使用稅、房產稅。
1.營業稅的測算
納稅人每月發生固定租金、人工工資、水電費用之和/(1－毛利率)，計算出保本營業收入，用營業收入乘以稅率得出測算的應交營業稅。
2.城市維護建設稅的測算
納稅人每月發生的固定租金、人工工資、水電費用之和/(1－毛利率)，計算出保本銷售收入，把銷售收入換算成不含稅的銷售收入，用不含稅的銷售收入乘以增值稅率得出測算的應交增值稅。以應交增值稅乘以城市維護建設稅率得出應交城市維護建設稅。同樣可以計算出應交教育費附加。
3.個人所得稅的測算
用保本估稅法測算出保本營業（銷售）收入，用營業（銷售）收入乘以隨征個人所得稅稅率得出測算的應交個人所得稅。
4.印花稅的測算
一般檢查個體工商戶簽訂的房屋、設備租賃、貨物進銷合同，以合同簽訂額乘以對應印花稅率得出應繳印花稅額，同時檢查有關的證照是否帖花。
5.房產稅、土地使用稅的測算
主要是檢查房屋出租方出租房屋時是否已經繳納了出租房屋的房產稅、土地使用稅，以出租房屋的合同乘以出租房產稅稅率得出應繳房產稅；如果房產是個體工商戶個人自用的，以使用房產的價值計算應繳房產稅，同時以使用房產的土地面積計算土地使用稅。
6.保本估稅法的修正
保本估稅法采用“三費”和“一率”對個體工商戶進行納稅評估，經營業戶每月發生的三費：固定租金、人工工資、水電費用相對穩定，每月發生的費用占其支付月固定費用支出的90%以上，具有普遍性，因此對一般性的個體工商戶適用，但是，對于一些特殊的個體工商戶，除了發生這三項費用以外，發生的一些比較固定的特殊費用也是很大，如連鎖加盟店，每月發生的連鎖加盟費用占固定費用的25%左右，如果按上述的“三費一率”方法不考慮該費用，評估的結果會產生巨大偏差，因此在使用“三費一率”估稅方法時，對某項費用每月固定發生額占月固定費用達20%以上時，應在三項費用基礎上加上該費用，變成“四費一率”，這是對“三費一率”估稅辦法的修正。
在評估個體工商戶納稅情況時要注意二個問題：
一是不同行業的毛利率問題。不同行業有不同的行業毛利率，毛利率是地方政府經過相關部門調查定期制定頒布，相對固定，使用時要注意適用最新的規定；二是不同行業的個人所得稅負擔率問題。個體工商戶適用的隨征個人所得稅率，不同地區、不同行業是不一樣，是各地方稅務部門根據不同情況定期調整，不是固定不變的。
（二）比較評估結果與核定定額的差異
通過保本估稅法評估得出的結果，主要比較個體工商戶原來已經雙定的營業稅、城市維護建設稅、個人所得稅三個稅種，得出兩者之間的差異，看原來核定的“雙定稅”是否高了還是低了，通過評估發現應該繳納的印花稅、土地使用稅、房產稅是否已經繳納，已經繳納和實際繳納的數額差異在那里，以此做出稅收征管建議。
（三）提出評估稅收管理建議
納稅評估后必須有工作反饋制度，才能達到納稅評估的目的。在納稅評估工作中，為進一步加強對納納稅評估結果的利用，應有納稅反饋制度，要求對納稅人納稅評估結束后，將納稅評估結果反饋給稽查部門與征管部門，找到相關行業的稽查方向和加強征管的方向。同時納稅評估要有告知制度，將對業戶進行納稅評估的所有事項細化，讓納稅人知道評估結果，目的是為了加強對納稅評估的理解，最大限度的取得納稅人對納稅評估工作的配合，保證納稅評估后對工作管理質量的提高。對存在重大嫌疑的納稅評估對象，在實施納稅評估工作前，要求制定詳細的評估實施方案，保證納稅評估工作的針對性，要有專項評估實施方案。評定后續管理后完善納稅人分級分類管理。將納稅評估的結果與每年的信用等級聯合評定相聯系，完善信用等級聯合評定辦法和后續管理辦法，通過信用等級的評定來加強對納稅人分級分類管理工作，把握稅收征管工作的重點。
（四）保本估稅法測算說明
保本估稅法，之所以說“保本”，實際上是沒有能夠按照稅法規定得出準確的數據的情況下，采用一種折扣的辦法來推算一個接近實際的數，是保本估算法應用的前提，這是個體工商戶的特點決定的。使用保本估稅法對象只能是沒有建帳的個體工商戶，對建帳的個體工商戶適用查帳征收辦法，評估方法適用與對企業納稅評估方法相同。對個體工商戶采用保本估稅法納稅評估分析時，要綜合運用各方面的信息，參照宏觀稅收分析、行業稅負監控、納稅人生產經營以及內外部相關信息，運用數學方法測算出的算術、加權平均值及其合理變動范圍測算預警值，綜合考慮地區、規模、類型、生產經營季節、稅種等因素，考慮同行業、同規模、同類型納稅人各類相關指標的若干年度的平均水平，以使預警值更加真實、準確和具有可比性。納稅評估指標預警值由各地稅務機關根據實際情況自行確定。
使用保本估稅法要建立一種信息傳導機制，明確出環節間資料傳遞的步驟、時間限制、責任單位，納入征管流程，并以嚴格的督查考核促進落實。一是要征收監控、管理服務、稅務稽查及時將納稅申報資料、發票稽核、財務資料等有關資料傳遞到評估崗位。在現有的征管、申報資料的基礎上，要重視納稅人提供的會計資料信息；依照新的《稅收征管法》的規定，加強與工商、銀行、政府等部門的橫向聯系，獲取最新數據；充分考慮納稅人所處的環境、面臨的風險和資金投向等信息資料；隨時掌握納稅人的經營動態信息，了解結算資金的變化情況，實現對納稅人經營行為的全方位監控。
對企業納稅評估，通常用到幾個財務通用指標：如收入類評估分析指標、成本類評估分析指標、費用類評估分析指標、利潤類評估分析指標、資產類評估分析指標。對個體工商戶的納稅評估就沒有這些指標，只能通過上面所提出的“三費”和“一率”來開展評估，所以得出的數據只一個比較接近實際的數據。評估的結果，也只能測算已經雙定的納稅額是否接近納稅人在經營保本的情況下應該繳納的稅款，這是一個比較保守的數字，但是較為合理可靠。
四、保本估稅法的使用評價
（一）有效加強稅收管理的剛性
1.通用性。保本估稅法簡單實用，合理可靠。評估的依據、過程和結果對于納稅人、稅務機關雙方都能接受，普通稅務人員容易掌握，納稅人也容易理解，不僅適用于地稅獨管戶，也適用于國地稅共管戶，不僅適用農村個體工商戶也適用城市個體工商戶，不管何時何地，不管何人使用，方法科學、合法、簡單實用，對于目前我國的各地稅務機關征管著4000多萬戶個體工商戶來說，是一種簡單易行的納稅評估方法，對于成千上萬的納稅人來說，在沒有建帳征管的情況下，顯然是一種可靠的辦法，通過在基層的實踐證明，無疑是納稅人和稅務人員在評估個體工商戶稅收負擔程度時是較容易接受的方法。
2.公平性公正性。保本估稅法是按照個體工商戶發生的比較固定的“三費”客觀存在事實的為依據，在科學劃分行業的基礎上，通過行業調查了解每個行業的生產經營特點、掌握行業性客觀經營規律，抓住其核心問題的基礎上，以事實數據說話，嚴格按照稅收征管法的規定，完全掌握個體工商戶個體生產經營的租金、人工工資、水電費用成本消耗等關鍵性信息指標和數據，作為評估的依據和標準，因為信息數據指標都是客觀性的特點，因此評估過程和結論對于每個個體工商戶來說都是公平和公正的。
3.增強服務意識。簡單化納稅評估是在依法治稅的前提下為納稅人減少工作干擾，增強為納稅人服務的意識，稅務機關對納稅人在納稅評估過程中發現一般涉稅違章違法行為或疑點后，能夠及時主動約請納稅人溝通相關征納信息，向納稅人進行稅收政策法規宣傳、輔導，促使納稅人主動自查自糾，減少征納稅收成本，減少稅收爭議的一種服務工作方式。保本估稅法能使稅務機關在稅收管理工作中變被動為主動，有針對性地把一般涉稅問題前置，且對個體納稅人起到一種有效監督，減少對納稅人的處罰，節約納稅成本，在大大提高提醒納稅人自查自糾水平。
（二）可以有效提高稅務機關的稅源監控能力
稅收征管質量的高低，取決于稅務機關對各類稅源監控能力的強弱，而稅源監控手段是否先進、科學、易行，又直接影響到征管的效率。在納稅人數量逐漸增多，工作人員相對不足的情況下，加強納稅評估是提高稅務機關稅源監控能力必不可少的措施。保本估稅法就是面對幾千萬的個體工商戶開展的一項稅收監督管理手段，以“雷達檢測站”的方式定期運動個體工商戶的納稅情況進行評估，是稅務機關實施有效管理可靠的方法，借助信息化手段，通過科學的評估，對監控區域內全體納稅人的納稅情況進行“掃描”，及時發現疑點，向其他管理環節傳遞排除疑點的意見，使各項管理措施環環相扣，有效提高稅務機關的稅源監控能力。通過納稅評估，樹立一批誠信納稅人，促進誠信納稅；通過對不同信譽級別納稅人的征管制度設置，形成良好的體制激勵，從而促進征管質量的提高。
（三）使稽查工作更有針對性
納稅評估是稅務稽查實施體系的基礎，有助于稅務稽查明確方向，發揮整體效能。保本估稅法是對個體工商戶是否履行稅法規定的義務，以及履行程度的一種評價。因此，是稅務稽查實施體系的基礎環節，是構建依法、統一、協調的稅務稽查體系的重要內容，其工作質量直接影響到稅務稽查的實施效果。一方面，納稅評估通過評估分析，發現疑點，直接為稅務稽查提供案源，不僅可使稽查選案環節避免隨意與盲目，而且可以使稅務稽查的實施做到目標明確，重點突出，針對性強；另一方面，納稅評估有利于稅務稽查內部的專業化分工，并對稽查實施產生制約，有利于規范稅務稽查行為、完善稅收征管、形成法制威懾的整體效能。納稅評估是稅務機關的執法行為，通過審核個體工商戶納稅情況，分析稅負異常，提醒納稅人規范向稅務機關報告的數據，遏制各種偷稅行為，使稅務機關及時發現日管工作的漏洞和偏差，避免稅收征管中的人為因素所造成的影響。它通過稅務機關的提前預警告知，引導納稅人自行規范納稅義務，自行糾正各種違規行為，提高申報準確率。
（四）增加稅收收入
通過實地使用該辦法，為地方稅收增加了40%的稅收收入，個體工商戶在核定雙定稅過程中，容易產生納稅偏離的問題，在評估中，發現核定的營業額普遍低30%，有的偏離很遠，稅收只收了應繳稅款的三成。同時使用該方法，可以使原來容易漏征的土地稅、房產稅、印花稅征管到位。目前個體工商戶租用的經營場地絕大部分是個人房地產，在小城市縣鎮特別突出，這部分出租戶的納稅大部分被忽略了，流失的稅款比經營戶還要多，必須加強對這塊稅收的管理，在經營戶向稅務機關第一次報送納稅資料時，稅務部門必須同時要求經營戶報送租賃合同原件與復印件，不是租賃關系的，必須提供房產證原件和復印件，沒有房產證原件的要提供相關的資料，證明房產是誰在管理使用，稅務部門同時建立相應的出租戶房屋場地電子臺帳，確保對出租房屋場地的稅收管理。對出租業主定期進行必要的稽查，及時發現和糾正租金的真實性，防止出租業主弄虛作假，通過稅務部門的稽查工作，完善對出租戶出租租金稅收管理的長效機制。
